不动产统一登记深远意义将来逐步显现

8月15日，国务院法制办公布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，社会各界公众可通过信函、邮件等方式在9月15日前对征求意见稿提出意见。

　　不动产登记，就是对不动产上的各种物权进行登记。这些不动产权利包括：集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　不动产统一登记的意义，在于建立统一制度、整合管理部门职责，通过简政放权推动机构改革和职能转变，减少多头管理、逐步实现一个窗口对外服务，实现保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平之目的。

　　对不动产统一登记的作用，社会舆论较多地讨论它将会对房地产价格、反腐败等带来影响，其实这是对不动产登记制度改革的误读。例如有舆论认为，通过不动产登记，可以轻易地查到名人、富人和官员的房产及交易情况。事实上，《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》明确，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密，只有权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。

　　尽管如此，仍有评论认为不动产统一登记制度具有“划时代的意义”。其意所指，笔者认为在于三个方面：

　　第一，不动产统一登记，是进一步在法律层面对公民物权的明确界定，尤其是对农民财产权利的明确界定。对农民而言，通过不动产登记，可以将包括集体土地所有权、宅基地物权、土地承包经营权等在内的权益明确所有人，这使得他们在城镇化进程中自身财产权利得到保护，过去因为笼统的“集体所有”概念而导致的权属不清问题将得到有效解决。通过不动产登记确权明属，将对建立城乡统一的土地市场、推进城镇化扫清制度障碍，奠定法律基础。

　　第二，不动产统一登记，旨在改变计划经济时代留存下的分散的物权登记方式，这种分散登记方式的背后是不同部门之间的利益分割。产权所有人办理相关手续，要涉及住建、农业、林业、国土等诸多部门，不但程序繁琐，也为权力寻租创造了滋生土壤。实行不动产统一登记，不但是政府转变职能、简政放权的创新举措，同时也将部门独享信息资源改变为公共统一的信息流通渠道，极大地方便了产权所有人。

　　第三，不动产统一登记是一项基础性制度安排，从法律角度看，它的施行将带动一系列的配套与后续制度跟进。例如实行不动产统一登记，就要最终明确“小产权房”问题、“土地70年使用权”问题;例如实行不动产统一登记就要进行诸多如公证制度等配套改革;例如因为实行不动产统一登记所引起的物权法、草原法、森林法、土地管理法等诸多法律体系的修改等。总之，不动产统一登记的实行，将会是行政管理体制改革有力的倒逼动力。

　　因此，从这些角度看，不动产统一登记制度的实行，作为基础性的制度安排，说它是深化改革，寻求制度突破的“敲门砖”亦不为过，它为改革攻坚带来的深远意义将在不远的将来逐步显现。