房地产复苏已经开始 开发商情绪变得乐观

　渣打银行的研究团队近期对全国0家房地产商作的调查显示，在降价和市场情绪转变的带动下，很多城市房屋销售正在好转，开发商的情绪也在变得乐观。“中国房地产市场正在恢复要回到曾经的繁荣将是一个漫长、艰难的跋涉，但复苏似乎已经开始。”渣打银行大中华区研究主管王志浩说。

　　渣打银行的调查从6月底开始，涉及成都、武汉、南京等8座城市，调查的问题围绕开发企业目前的经营状况和市场前景，由地方性开发企业的高管和全国性开发企业的地方分支机构高管回答。

　　之前，王志浩已经提出中国房地产已达到另一个“拐点”。他的理由是房价似乎已触底，部分城市房价开始再次回升；监管部门降低了开发商和购房者的贷款成本，目前两种类型贷款均开始缓慢增加；中国的城市化仍在进行，从较长期看，中国需要更多房地产建设。新的调查更加坚定了王志浩的观点。

　　房地产业的复苏首先表现在建筑施工活动的趋稳上。在史上最严厉的调控之下，建筑活动一度停滞，不少开放商延迟新项目开工、放慢在建项目。如今这种情况正在改变。“当被问及未来个月的建筑活动时，10家开发商称将增加，只有两家计划减少，而此前的第五期调查中有9家、第四期有7家。大多数受访者称将保持同样的建筑施工数量不变。”王志浩说。

　　近期土地市场并不活跃。调研中，半数受访者反映，在过去个月中，当地政府土地出售有所减少。这毫无疑问影响了当地政府的收入。数据显示，全国范围土地销售收入同比下降了约40%。同时因为开发商延迟支付早期购买土地的款项，实际情况恐怕更糟。

　　有受访者称，多数新拍卖土地都被大型上市房地产公司拿到，有国企或者地方政府背景的开发商也很活跃，但私营开发商处境仍很艰难。买地方面，受访开发商仍保持谨慎。16家受访者称未来6个月不会买更多的地，26家开发商多次在政府土地拍卖中受挫。

　　然而，现金流状况已经改善。18家开发商称没有听说同行买地时出现付款能力问题。但规模较小的开发商仍现金紧张：16家受访者称见到大型的、资金充裕的开发商从处境艰难的小型开发商手中买地。

　　之前，国泰君安分析师孙建平在《2012年房地产行业投资策略：平衡再生》 中指出，2012年中国房地产市场资金缺口达到1.万亿元，如要弥补上述缺口，需要将销售规模提高25%。

　　地方政府不愿意降低地价，尽管土地流拍频现。半数受访者反映地方政府拒绝降低地价。这或许标志着政府官员也认为土地市场会恢复。另一半受访者认为地方政府仍在观望、必要时会降价。

　　相应地，开发商似乎认为地价已经触底回升。17家受访开发商称其所在城市地价在过去个月中没有下调。更少的受访者预计近期会出现调整。

　　“市政府宁肯土地流拍也不接受较低的地价，直接结果是减少了土地供应。这一事实表明，房地产部门一个根本的问题没有改变。高地价是高房价的主因，而高地价深植于地方政府的开支计划和创收能力的不对等，即地方政府对土地收入的依赖。我们担心不解决这个根本问题，地价不会下降只会上升。”王志浩表示。

　　房屋销售情况有所改善。受访的0家开发商中有1家称“五一”假期的房屋销量好于预期，这是自2011年10月以来销量最好的假期。几乎所有受访者（总共0家中的26家）称其同行销量在二季度已经回升并创下历史新高。房地产市场信心大增。9家受访者称对市场信心增加了很多；19家受访者称信心略有增强。降价起了作用。三分之二的受访者对10%~20%的降价持积极态度。

　　新的住房需求来自哪里？受访者答，57%来自首套房购买者、1%为改善住房者、12%为投资者。这意味着近90%的房屋销售来自真正的需求。

　　房价似乎趋于稳定。早期调研显示很多开发商已经降价或打折促销。渣打银行调查的0家开发商中，25家称其价格水平在过去个月中持平或略微降低。但是，情况正在发生变化，有几家受访者称价格稍微上涨。

　　“我们调查的开发商所在城市的二手房市场情况似乎更好。6家受访者称近几个月价格出现了高达10%的涨幅，只有7家称房价下降了，其余的反映房价没有变化。打算降价的开发商似乎更少了。”王志浩称。

　　1家受访开发商称（据其所知）没有开发商降价了或者打算降价，这是自2011年5月渣打银行调研以来最多的一次。16家称有一些开发商仍在降价，9家称很多同行在降价。更多的开发商认为10%的降价应该足以促使销量回升。

　　开发商对房价趋势的预测出现了大逆转：调查的0家开发商中，现在有24家认为房价已经触底反弹。数月之前，多数受访者还仍然认为房价将继续下降。

　　开发商对中央政府政策的预期基本上没有变化。调查中，大多数（80%） 的开发商仍旧预期未来个月中央政府在房地产政策上的态度不会发生改变。总的来说，开发商们对于未来前景持谨慎态度。当被问到“你是否认为房地产市场的最坏的时候已经过去”，14人回答“是”，16人回答“否”，也就是说开发商们仍心存隐忧（尽管他们表示相信房屋和土地价格已经触底且对未来销售充满信心）。

　　开发商们预期将看到更便捷的银行融资服务和对首套置业型购房者及改善型购房者有利的政策。很明显北京方面对于新一轮房价上涨表示出担忧并开始采取防范措施，据最近报道称在全国范围内派出了调查组对房地产业和特定项目进行调查监督，以确保适当的买家获得抵押贷款。

　　“然而，我们认为这些措施并不会改变行业的整体形势。无论是宏观数据，还是我们所调研的开发商，都表明了一点，那就是房地产市场已然逐渐复苏。”王志浩表示。