有关小产权房如何“转正” 变“堵”为“疏”

　　近日，有媒体报道深圳大鹏街道泰源生态科技创意园项目的违建“小产权房”将在罚没后转为保障房的消息，这一消息被解读为深圳小产权房将确权转正。8月1日，深圳市规划土地监察支队(深圳市查违办)》发布消息表示，深圳“小产权房将确权转正”系误导误传，这种解读是不正确的。

　　多年来，有关部门不断强调“小产权房”无房产证、拆迁难补偿、质量没保证、继承很麻烦等缺陷，但是小产权房并没有销声匿迹。有关我国小产权房数量的确切数据，权威部门也一直没有说法。

　　全国律师协会行政法专业委员会副主任王才亮对中国青年报记者表示，小产权房之所以形成，是因为两种不同土地出让制度催生出不同的房屋属性。在我国城乡二元化的土地制度下，农村宅基地禁止自由流转，而城市的土地公开化招标制度无形中抬高了土地价格及相应附于土地上房屋的价格，催生了小产权房的刚性需求。在这种需求的推动下，农村宅基地要流转，唯一的途径就是小产权房开发。

　　尽管法律明文禁止，但现实是，在我国的一、二线城市，小产权房颇受欢迎。在王才亮看来，出现这种情况，是因为小产权房价格低廉，为市民特别是低收入体提供了能买得起的商品房。另外，农民集体得到了高出征地补偿数倍或数十倍的土地开发收益，集体土地所在的村镇政府、农民、购房者、租房者都是获益方。因此，尽管小产权房的“非法”身份，导致他们的利益没有法律保障，但实践中利益已被固化。

　　政府多年来对于小产权房的态度根源在于，小产权房规避了各项税费，减少了政府财政收入，没有交纳土地出让金，小产权房的问题被认为主要是抢夺土地收益的问题。

　　全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授说，目前对于小产权房的处理，还没有一个统一的政策，“一大片房子能说推倒就推倒吗？肯定不行，但这么拖下去也不行。”

　　作为研究中心土地制度改革课题组的一个子课题，从2007年年初开始，历时两年，蔡继明带领学生调查了广州、深圳、郑州、石家庄、张家口、济南、北京、天津、长春等地的小产权房。

　　目前的“小产权房”整体来看都是违法的：一种是在村集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子，另一种是占用耕地违法建设的，后者是严重违反《土地管理法》的，应该坚决取缔。在农村集体建设用地上建设小产权房有一定合理性，但也与《土地管理法》相冲突；在宅基地上建设的小产权房从提高土地使用效率上看，合理性更强。

　　蔡继明认为，小产权房的根本问题是农村土地产权问题，即农村集体土地和城市国有土地“同地不同权”的问题，“同地不同权”在农村集体土地上的表现有几点：一是不能买卖；二是“征你没商量”，不管出于公共利益还是非公共利益，政府说征就征；三是把农业用地转为工业用地后产生的巨大增值，农民没有得到；四是农村建设用地要想建设商品房，必须通过征地，先成为国有土地；五是农民的宅基地不能任意转让。

　　课题组提出的建议是，明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权。农民集体建设用地流转下一步改革的目标应该是对流转土地的产权主体、权利和利益边界进行法律确认，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。

　　同时，要建立统一的城乡建设用地市场。要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。

　　还有一些学者建议，将小产权房收购为保障房。通过政府购买，或者通过社会融资购买，将小产权房转变为保障房，收购小产权房时要进行合理补偿，然后把这些房屋按照公租房或廉租房规定条件提供给中低收入者或者进城务工人员，用这种办法扩大保障房房源。

　　在可用土地资源捉襟见肘的今天，是否可以利用小产权房发展保障性住房事业，变“堵”为“疏”，考验着政府的执政智慧。