房贷偏紧央行喊话后稍有缓解 取消限贷才是关键

在多地先放风后否认的多次试探后，济南终于打响了取消限购的第一。济南多位地产商向《华夏时报》实，7月9日晚间接到相关部门的口头通知，限购政策7月10日零时起全面取消。

  “济南既然被允许放开，也就意味着实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭称。
  不过很多业内人士认为，在房地产市场下行的大气候下，取消限购对市场影响不大，楼市能否回暖还要看银行的“脸”。由此可见，冀望取消限购来扭转济南房地产市场的低迷局势，恐怕要事与愿违。
  “目前限贷政策没有做出调整，这仍是影响购房者买房的关键因素。”山东最大的房地产顾问机构世联怡高总经理朱江7月11日对《华夏时报》记者说。
  口头传达
  7月9日下午4时左右，济南将于7月10日零时起全面取消限购的消息甚嚣尘上。7月10日上午，济南市房管局的工作人员率先证实了这一消息。
  10日上午，本报记者在济南市住房保障和房产管理局交易大厅看到，前来咨询和等待办理多套房买卖业务的市民明显增多，咨询窗口被围得水泄不通。几名工作人员不断向前来办理业务的市民解释：“济南从10日起取消限购，无论是否有济南户口，不管之前买过几套房，都可以随便买房了。”
  一位工作人员告诉本报记者，虽然没有下发正式文件，但10日晚上该消息已经被确认并传达下来，由工作人员向市民做出解释。
  同时，取消限购的消息7月9日晚上同样以口头传达的方式传达给了房地产企业。
  “对我们来说这是个利好消息。”几个楼盘（楼盘 / ）的销售人员无一不向记者表达着“激动”的心情。当天上午，记者走访了几家楼盘的售楼处发现，他们大都在醒目的位置摆出了取消限购的提示。
  库存“压力山大”
  “目前限购涉及四十多个城市，这些城市均出现了严重的产能过剩的问题。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
  事实上，高库存也一直困扰着济南房地产市场。
  克而瑞最新数据显示，自201年月以来，济南存销比持续走高。截至2014年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照月均成交量41万平方米计算，存销比高达16.9个月，而这还没有包含济南房地产市场未来的供应量。
  更为严峻的是，济南上半年楼市销售数据惨淡，据大智慧通讯社最新统计，今年上半年，济南市商品住宅成交量价齐跌，销售套数、销售面积、销售额同比跌幅均超过0%。
  济南市城乡建设委员会统计数据显示，今年1-5月份济南住宅网签面积同比增长分别为：-0.12%、6.06%、-48.2%、0.49%和-44.57%。
  不仅仅是济南，高库存和低去化率已经成为许多二三线城市的顽疾。
  易居研究院报告显示，截至5月底，监测的5个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。
  尽管有业内人士认为“济南这么做(取消限购)开了个很坏的头”，但更多的舆论倾向于取消限购，“那些从长期来看已经没有必要保留限购的城市，现在是取消的最佳时机，取消限购将可以省下一笔监管成本。”
  “一些地方政府放松限购政策，以稳定地产市场，看起来是‘水到渠成’。”房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，结合今年上半年楼市来看，各城市成交数据与去年相比都有所回调。
  “实际上，目前依靠房价上涨推动的投资投机需求已大幅减少。”国家统计局科研所数据质量研究室主任余根钱表示，受限制的投资投机需求就更少了，取消限购只能使受限制的需求释放出来，因此作用很弱。
  “可以预期，大多数二三线城市都会紧随其后，中央的限购政策或将名存实亡。”北京中原地产市场研究总监张大伟表示，今后限购政策很可能只会在一线城市和1000万人口以上的城市存在，而其他城市都将逐步取消。
  “取消限贷”才是关键
  不过，取消限购对于需要贷款的购房者来说，可能并不能解决实质的问题。
  “房贷政策不调整，我们还是干着急。”刚刚结婚不久户口尚在外地的小刘在交易大厅对记者说，一大早兴冲冲赶过来，想看看房贷政策是不是也随着取消限购松动了，结果得到的答复是“相关贷款政策和之前相比没有变化”。
  “我们俩都刚刚毕业，买房子只能靠贷款，光取消限购有啥用？”小刘无奈地说。
  “目前影响销售最关键的因素还是房贷政策，取消限购还在其次。”济南一位不愿具名的小型房地产企业老板李先生对本报记者说，他们公司开发的是小户型，针对的都是刚性需求，而这一块购房者大都需要贷款（贷款 / ）。
  “限购与限贷相比，限贷对市场的影响作用更大，因为购房者买房子需要钱，房贷不松绑，仅放开限购，对市场的促进作用并不会很大。”在李先生看来，限购全面放开只是打开了第一道大门，“限贷令”的存在仍一定程度上将部分购买人挡在了门外。
  李先生告诉本报记者，目前济南首套房贷款为基准利率上浮5%，二手房（塘桥镇二手房 ）首付60%、在基准利率的基础上上浮10%的政策仍在执行。至于购买第三套住房者，多家银行表示无法贷款。此外，非济南市户籍人申请贷款仍有纳税或缴纳社保年限限制。
  “目前二套房的首付六成比例、 三套房停贷等政策， 都增加了市民的购房成本。”在朱江看来，如果在信贷政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策，对促进成交将有更实质的意义。
  事实上，房贷业务目前对银行而言吸引力并不大。一个佐证是，在济南，之前在售楼处办公的银行信贷人员，现在已经大都撤出售楼处。
  据在线金融搜索平台融60分析，目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足。“目前5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已‘一浮到顶’至5.225%，二者十分接近。存贷差是银行的主要盈利来源，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。”
  可见，监管层的喊话并没有真正调动起银行做房贷的积极性。在线金融搜索平台融60日前发布报告称，房地产信贷收紧态势在央行“喊话”后只是稍有缓解。
  “值得注意的是，虽然有一些商业银行出现8 .5折利率，但由于条件苛刻，符合放贷条件者甚少。”上述报告称，未来房贷宽松可能性不大。