中国式思维买涨不买跌 楼盘降价也救不了市场

近日，有关楼价下跌后银行与开发商承受能力的话题广受关注。银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行业也能承受。而开发商和投资客则表示银行隐形房贷规模巨大，谁更能“抗跌”还说不准，更有某地产开发公司总裁放言：“房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”业内人士表示，由于银行与开发商已相互“捆绑”，楼价剧跌之下两者都很难作壁上观。

　　银监会前主席：银行扛得住

　　11月11日，在银监会前主席刘明康表示房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。据他表示，目前我国房地产的银行贷款在10万亿人民币以上。根据《2011年三季度金融机构贷款投向统计报告》，截至三季度末，这一房地产贷款余额数字为10.46万亿元。

　　不过，刘明康关于“银行能承受房价跌五成”的说法却受到质疑。据《第一财经日报》报道，有银行业业内人士指出，在考量房价下跌对银行的影响时，除了以上的10.46万亿，还有其他的“涉房”类贷款，即用各种非房贷名义贷出、通过各种渠道周转、最后流向了房地产市场的贷款，以及那些初始就以房地产为抵押物的贷款，而后者数目往往超过前者。该人士表示，名义上的和实际上的“涉房”贷款总额，“保守估计也有20万亿”。“房价跌50%我就跑路，但银行肯定比我先死。”某地产开发公司总裁高先生在接受采访时表示，在中国做房地产商10多年来，他从金融机构回笼资金的办法已经升级过两次，如果他的资金链断了，那些“钱的源头”肯定很惨。

　　开发商：银行恐更难受

　　阳光家缘数据显示，10月份广州全市一手房签约均价为元/平方米。如果房价下跌50%则是5786元/平方米，相当于2004年楼价上涨大周期开始前，广州中心区域的楼价。对于目前很多项目来说，这个价格甚至低于除去买地以外的开发建设成本。无论是市中心项目，还是郊区项目，恐怕都难以承受如此高的跌幅。

　　广州地产经济专家邓浩志认为，由于银行的房贷并非全是在楼价最高的时候产生的，因为楼价跌五成完全可以承受。邓浩志表示，从银行整体按揭业务来看，并不是都是现在放贷的，很多都是几年前楼价较低的时候贷出的。就算下跌50%，很多房子的价值也远高于当初购房的价格。加上购房者还了很多贷款，因此实际的贷款额度将远低于50%，银行完全不必担心。“开发商能承受多大的跌幅，则要看拿地价格、开发成本等因素，但总体来说要比银行差一些。”像最近拿地价格较贵的项目，风险就大一点。而产品集中在一线城市的开发商面临的风险也要大一点，二、三线城市就小得多。

　　不过，有开发商也提出不同的观点。一位广州开发商内部人士向记者表示，目前来看开发商和银行的合作非常深，两者捆绑得很厉害。“真的有事，哪个都脱不了干系。”该人士表示，“在我看来，如果楼价跌得厉害，银行恐怕要更难受一点，但开发商也会因此断了后路，可谓一损俱损。”

　　观点

　　降价也不一定能激活市场

　　目前开发商对于楼价已有所调整，但有业内人士认为楼市拐点难以出现，原因就是强有力的楼市调控政策。中地行有关分析人士指出，目前购买力不仅受购买能力限制，还受购买资格限制，因而纵然开发商大幅降价让步，都难以挽回市场颓势。有鉴于此，降价就成为弃之可惜食之无味的鸡肋。因而，开发商虽然为了回笼资金会适当在价格上做出让步，但整个价格的回归将会是一个稳步回调至理性的过程。

　　某港资开发商高层亦向记者表示，目前的限购政策极大地影响了内地楼市成交量，但短期内开发商应该不会大幅降价，因为降价了很多买家没有购房资格，想买也买不了，还是拉动不了成交，预计楼市将僵持一段时间后走势才能见分晓。