近期土地市场平稳 个别回暖现象令人关注

从近期土地市场来看，大部分房地产企业缺乏拿地热情，底价、低价成交现象频繁出现，市场整体呈现冷清局面。但是，在个别一线城市“地王”却开始零星冒出，并造就多个高价地块。尽管如此，业内普遍认为土地市场离整体回暖还很遥远。但接下来几个月，如果土地溢价明显增多，土地市场很可能会成为下一轮调控的焦点。

　　楼市回暖下土地市场仍然平稳

　　自6月以来，各地楼市淡季不淡，住宅成交量逆势回升，部分城市甚至重现排队购房的久违场面。另一方面，土地市场依然“淡定”，整体保持低位运转态势。

　　在几天前举行的武汉第七次土地拍卖会上，共推出11宗地块，除5宗延期外，仅一宗地块出现竞价，其余均以底价成交。楼面地价最高2455元/平方米，最低仅750元/平方米，被业内称为“土地卖出白菜价”。

　　不仅在武汉，石家庄近期举行的第七批国有建设用地使用权公开出让活动中，7宗市区地块全部以底价成交，依然难以打破今年以来的底价成交困局。

　　类似的冷清现象不仅出现在二三线城市，在一线大城市也较为明显。据统计，7月份，上海共出让10宗经营性用地，较6月大幅减少11宗。且其中，三宗为新房市场热点置业板块。即便如此，最终却均以溢价率20%至40%之间成交，远远低于业内预期。

　　实际上，自年初以来，全国土地市场就普遍呈现较为冷清的局面。国家统计局近期发布的数据显示，上半年房地产企业土地购置面积1754万平方米，同比下降19.9%。另据国土资源部的数据显示，在105个受监测的主要城市中，二季度有5个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至2个。

　　当前房企拿地的资金门槛还较高，许多资金实力不强的房企不敢轻易拿地，这也使得上半年以来底价、低价成交贯穿整个土地市场。

　　个别一线城市回暖迹象凸显

　　然而，在平静的市场之下，已有暗流涌动。近期北京、广州等城市相继出现的“地王”让不少购房者平添了几分担忧。业内人士提醒，“地王”已开始“四处开花”试探市场底线，个别城市已呈现回暖迹象。

　　在7月0日举行的北京土地拍卖中，和裕地产以7875元/平方米的楼面价捧得一商业金融地块，成交价位居历史上北京同类地块的第二位。此前，赫华恒瑞地产以26.亿元购得北京万柳地块，折算楼面地价近4万元/平方米，刷新了北京和全国单价地王记录。而在更早的6月，恒大地产以1.22亿元购得广州珠江新城地块，溢价率高达170%，引发市场一片哗然。

　　市场人士认为，目前开发商对拿地的态度开始变得积极。虽然行情低迷，但有实力的开发商都会为未来几年的发展储备土地。据记者初步统计，中海、保利 、绿城、龙湖等知名房企近日分别在天津、济南、上海、大连等城市新增土地储备。其中，中海竞得的天津河西商住地块和绿城联合融创竞得的上海唐镇地块，溢价率均超过0%。

　　北京中原市场研究中心最新数据显示，7月全国1个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，获得土地出让金5.5亿，上涨6%。北京土地整理储备中心数据显示，7月北京共成交16宗土地，获得土地出让金共9.61亿元，创下今年以来单月土地收入新高。

　　“从最近全国主要城市供地及成交状况来看，个别城市土地市场已有回暖的迹象，高单价、高总价的地块次第出现。”中国指数 研究院华中分院副总监李国政说，很多地方都已加大推地力度，吸引了许多开发商的关注，也涌现出恐慌性购房人，为回暖进一步扩大埋下了隐患。

　　业内认为土地市场将成调控重点

　　虽然目前的“个别回暖”不足以左右整体市场，但也在一定程度上影响了人们对调控的预期，可能会刺激更多购房者加快入市。业内普遍认为，土地市场或成接下来楼市调控关注点。

　　近期，中央一直保持对房地产行业的关注度。7月5日，央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房;7月19日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹;7月下旬，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施开展专项督查。

　　“住建部等部门已多次要求，合理确定起始价、底价，对可能出现的高价地及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案，采用‘限房价、竞地价’或配建保障房、公共设施等办法出让土地。”张东认为，在接下来的土地市场中，中央将强化对土地出让市场的把控，要求多渠道防止高价地的产生，以免对市场误导导致调控成果减弱或是失效。