谢国忠又劝大家不要买房 听他还是不听他？

7月29日上午，独立经济学家谢国忠在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上发表“当前国内经济前景与展望”主题演讲，当谈到房地产领域时，谢国忠抛出“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”的观点。

　　谢国忠指出，如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，香港的房价也高，但是房价收入比是15倍，而发达国家只有6倍，但是中国的北京、上海最高已经达到二三十倍。

　　另一方面，谢国忠认为中国目前的存量房都不止180亿平方米，现在在造的有8亿平方米，开发商手里的地可以再造0亿平方米以上，地方政府上的地还不少，加起来还有100亿平方米。

　　买房子的话考虑两个方面，第一是租的出去的房子才考虑，第二个房租回报率才考虑。中国没有那么多人，人口下降，房价永远是下降的，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。

　　谢国忠的悲剧在于不了解国情

　　独立经济学家谢国忠又跳出来高谈阔论了，事实上，类似的“唱空”论调他已弹了十多年了，老生常谈到青葱少年都已变成了疲惫中年，唯有他自己似乎还是乐此不疲。只是不知道，10多年前听信他“不买房”建议的一代，如今买房了没；也不知道，10多年来，他们的购房成本上升了多少；更不清楚，他们中有没有人想买一篮子的鸡蛋砸他。

　　谢国忠肯定是有水平的，要不然当年大摩也不会雇佣他，要不然那么多的专业财经媒体也不会让他不时露个小脸。仔细分析谢国忠的观点，发现很多理论都是正确的，搁在市场经济发达的 ，都是教科书式的经典。比如他提到的租售比，按照目前国内一线城市的房价，租金的价格真的只是小菜一碟；再比如他提到的人口红利，随着城市化进程的放缓，未来以独身子女家庭为模式的家庭结构模式，一定会催生出一个孩子继承多套房子甚至可以开着宝马去收房租的情形。这些都是事实，也构成国内房价泡沫论的理论基础。但客观说来，如果一个所谓的经济学家也只能讲这些街头巷尾普通民众都能讲的“大路货”理论，他的学业水平仍值得可疑。

　　纵然谢国忠说的这些都对，但他却回避了一个客观的事实，即所有这一切都发生在国内。很多人都说，在这个全球一体化已成事实的今天，没有什么东西能超然于世特立独行的。这个观点没错，在大背景、大方向、大发展上，可能确实如此，所谓人类的普世价值即是如此。但在宏大的叙事背后，一定还会有差异化认知、观点的存在，而这些才构筑起了这个多彩的而非单一的世界。中国式的住房情结，即是其中典型的一例。

　　说实在的，杭州楼市火爆六、七月，我也在一直在纳闷，这么多购房者是从哪里冒出来的，他们的需求与消化能力，着实让人称奇。在一个仍处于“双限”桎梏下的市场，一个尚没有释放全部能量的需求就已如此旺盛，一旦需求被全部释放，那会是怎么一番景象。后来听圈内朋友说，只要房价降下来，无论什么房子，根本不愁销售，因为想房子想疯的真大有人在。在房价高企时，他们可能已经绝望，但在房价下探后，他们的蠢蠢欲动被再次点燃。再后来，还听另一位朋友说，他的同事就是在未来丈母娘的威逼利诱下，才趁着这拨行情买了房子。

　　国人对房子的嗜好，就文化层面而言，已成一种病态，它是以安身立命、成家立业等为基础的。很多时候，房子根本不是现实中的房子，而是一种自我能力以及家庭稳定的表征，丈母娘向未来的女婿要房子；爸妈省吃俭用为事业有成的孩子买房子；功成名就者伴随事业的级级攀升一路换房子。国人在房子背后，袒露着他们的一种自我认可和社会认可；袒露着一份亲情和爱情。

　　国内的房价高不高，就民众的真实收入而言，肯定是高的，甚至是非常高。但这种高，却因着种种因素，尤其是在国人文化、现实、政策等方面的因素，变得只能居高不下。也因此，我们才能看到林林总总的怪现象，如房子充当硬通货的角；房子扮演的婚姻媒介；房子承载的传家愿景等。如果不了解这些，光拿一堆貌似正确的数字说事，可能根本无法触及中国房子问题的核心。谢国忠等的出发点应该是好的，只是有时候，好心未必能换来好的结果。

　　回归购房最本质的需求

　　中国的楼市，永远和起伏变幻的抛物线一样，让买房的老百姓“雾里看花终隔一层”。

　　而当众人深陷“买与不买”的博弈当中时，总有一些扣着“专家”帽子的经济学家跳出来指手画脚，或看好，或唱空，“语不惊人死不休”的论调，比起楼市本身，更加令人眼花缭乱。

　　作为中国房地产最著名的唱空者，独立经济学家谢国忠近某论坛上又发出了“千万别买房子，有空赶快卖掉”的呼吁。会议现场，谢国忠依旧秉承他的悲观论调，称国人普遍存在侥幸心理，以前炒股，现在炒房产，相信房地产会报复性地涨价，增值空间大，“不应再做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心”。

　　不过谢国忠这番“卖房论”却受到了网友的抨击，有网友表示，“听信谢国忠的话，那保证一辈子都不会去买房，因为你一直都在等待房价跌一半才会买”。

　　说句实话，如果没有2009年那一轮报复性的反弹，没有这些年来持续不断的上涨压力的话，我还是很愿意相信谢国忠老师“房价收入比”以及“人口老龄化”的理论下唱空楼市的论断。毕竟，对于老百姓来说，谁都想安居乐业。然而，中国人多，中国人的买房承载了很多超越理论的现实因素。“如果你没有一套房，那你休想搞定丈母娘”之类的传统观念让多少年轻人承载了不该承受的经济压力。甚至，房子就是国人“安身立命”的最大的身份标志。

　　尤其对于眼下楼市“淡季不淡”的态势来说，开发商自然是笑逐颜开。昔日房价反弹的阴影让所有人唯恐再次错过购房的最佳时机，毕竟在上半年难得看到一些楼盘降价和打折，如今“微涨”的趋势日益明显，万一再等一两个月，房价全面反弹的时候，留给急于购房的老百姓的，又将是一次无尽的悔恨。

　　就在周二去杭州余杭区某超级大盘开盘现场时，区区几十套房源，竟然吸引了00多组客户前来购房。用该楼盘置业顾问的话来说，他们这还算是为了照顾上两期没有选到房源的意向客户而加快申领预售证，提前拿出一部分房源来满足这部分客户的需求。虽然，这个“满足”也是有代价的，单价和上期推出的房源相比，上涨了足足1000元/平方米。

　　不过，这丝毫不影响大家购房的热情，开盘后短短一小时之内，所有的房源全部售罄。几百号排在后面的人只能“望房兴叹”，等待下一次开盘时新排的号子可以靠前一些。现场认购了一套90平方米户型的中年人表示，他在5月份的时候就已经想买这里的房子了，然而由于推出的房源较少，加之缴纳意向金的人太多，错过了当期开盘的房子，接着又错过了6月加推的二期房源，直到昨天才终于轮到他选房，“虽没有称心如意，至少悬在心里的那块石头终于落了下来。”

　　无论是江湖传言楼市“疯”没“疯”，也无论专家如何论断，买房子这种事还是把它归到最本质的需求上来讲比较好。不管是漏夜排队再现，“新地王”诞生，还是中央调研楼市现状，有新推出调控的可能，其实楼市自己也很无辜，也不清楚接下来的走向。

　　所以说，买房子终究是为了自己安居乐业，既然上面都表态了“去投资化”的长远目标，那作为老百姓，我们有需要的时候就去寻适合自己的房子，而不要指望这套房子能给你带来多少增值。专家唱空与否，其实跟我们一点关系也没有。

　　谢国忠会有对的一天，

　　但不是现在

　　在中国，专家要想成名其实不难，只要抓住一切机会一味地唱空或者要死要活地唱多就可以了。这样的“专家”不难，在股市有著名的“空军司令”侯宁，也有“死对头”李大霄，而在房地产领域，谢国忠极力希望夺取“空军司令”的地位，因此从2004年起他就开始喊泡沫，一直喊到现在，尽管事实已经打了他无数的耳光，但是他依然乐此不疲，名气也似乎越来越响。

　　谢国忠最新的观点是“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”，同样是语不惊人死不休，顺利实现了吸引公众眼球的目的。但是这个观点出名了、被广泛传播了，谢国忠的目的也就达到了，至于说观点本身，我怀疑连他自己也未必相信。

　　谢国忠的看空理由，与他年初发表“今年房价会下跌25%，未来三年内跌幅达到50%”观点时一样，基本是老调重弹。他所认为的房价收入比过高、存量房太多、人口红利消失这三个理由都没错，但是中国房地产市场的现状是，你有三个理由让它下跌，却有其他七个理由支持它上涨。

　　市场是走出来的，而不是专家预测出来的，最终决定市场涨跌的是供求关系，只要有人前赴后继地买，房价就跌不到哪里去。眼下全国各大城市的楼市成交量正在高歌猛进，以杭州为例，刚刚过去的7月份杭州主城区共成交房源5246套，创下了历史同期新高。自从进入二季度以来，杭州楼市的成交量始终保持在高位，以历史经验来看，先有量后有价，成交量的持续走高必然带来价格的上涨，因此，纯粹从市场角度来看，如果没有调控政策的再次干预，下半年杭州房价的走高恐怕已经难以避免。

　　如果单纯的购房者听信了谢国忠“千万别买房子”的话，等来的也许并不是房价的下跌，而是购房机会的再次错失。而且，对于一个刚性需求购房者来说，他可能因此错过的是婚期，是家庭成员的团聚。

　　中国如此之大，地区差异如此悬殊，购房需求也是千差万别，岂是一句“千万别买房子，有空房子赶快卖掉”所能解决？

　　况且，中国的城市化还在快速推进，经济依然每年保持着8%以上的增长，这是对于房地产市场最根本的支撑。城市化不死，地产不会死。况且，没有什么力量可以阻止中国人对于房子的钟爱，对于很多国人来说，多一套房子好像就是多了一个儿子。即使退一步说，真把房子卖了，除了天天在家数着钞票外，还有其他的投资渠道吗？君不见，股市都跌成啥样了？

　　当然，只要谢国忠继续喊下去，总有对的一天，这一点是毋庸置疑的。他所陈列的这三个看空理由终有一天会发挥效应，压倒其他一切“多方”理由，房价也总有一天会迎来真正的拐点，甚至不排除断崖式下跌的可能性。但是，我们相信，不会是现在。

　　未来很美好，现实很残酷

　　一向语出惊人的独立经济学家谢国忠，又一次在厦门抛出近年来他一直坚持的房产贬值说。

　　这一次，他这样说道：“2020年已经不远了，2015年中国社会将进入老龄化阶段，到2020年人口将会下降，人口下降，那么房地产的繁荣会一去不复返，房价永远是下降的。现在没有必要去买房子冒险，不要做发财的梦，现在把房子卖了一辈子开心。”

　　这一段经过媒体披露的发言，谢国忠主要的依据是中国即将迎来老龄化社会，人口下降的同时，带来的最为直接的后果将是需求的下降。

　　上世纪五六十年代，中国一直实行着鼓励生育的政策，由此的直接后果是导致目前工作年龄人口占比不断提升。但此后长达三十多年实行的严格的计划生育，又使得当下的中国遭遇到了全球罕见的人口老龄化的危机。

　　客观而言，从长远来看，我同意谢国忠先生的观点。上世纪中国生育最高峰的婴儿潮一代的子女，从2005年开始就已经进入了适婚年龄阶段，这种人口结构进一步推升了市场中关于购房等的消费需求。用某些学者的观点，这一代人正消耗了几代人的积蓄，面对诸多无奈的现实，将跨代收入转移到了房地产领域。

　　如果单纯从人口红利的角度思考，确实房地产的需求似乎在未来的五年或者十年内，到达了一个拐点。理由很简单，当我们的下一代逐步走向工作岗位之后，或许已经没有理由为买不起房而发愁了。他们，能够从父母，以及父母的父母手中，继承至少一套或者多套的房子。当然，前提是，开发商造的房子真的能在70年后还品质如初。

　　但是，说到“现在把房子卖了一辈子开心”这样的观点，我就不敢苟同了。如果现在真的卖掉房子，手头辛辛苦苦奋斗一辈子积累下的现金，如按他此前的观点，进军股市？果真就幸福吗？

　　首先，对于中国股市，我个人始终保持着谨慎怀疑态度。其次，单纯用人口红利，这一单一说法就预测房价下跌似乎未免太过牵强。目前的中国，城镇化正在逐年加速。地产业内资深人士杨红旭认为，2015年到2027年，每年中国的城镇购房适龄人口都在2.45亿左右的水平，大批从农村前往城市淘金的城市新居民，在固有的文化价值面前，他们仍然渴望拥有属于自己的房子。

　　撇除什么人口红利、城镇化这些冠冕堂皇的学术探讨，说说“屌丝”的想法吧。

　　我身边的不少朋友，有时候经常一起开玩笑。“卖掉一个洗手间，就能周游几个国家了。”但是，真正能够做到卖掉房子开始享受生活的又有几个？在《论语》里，孔子曾说过：吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲，不逾矩。但是，现在摆在大多数未买房的适龄人面前的现实是：没有房，估计要比有房户多花数倍之功力才能摆平丈母娘。

　　当然，这还仅仅是次要的问题。更大的担忧还在于，中国养老体制的不健全以及日益加速的通胀，相信会让很多人觉得多买一套房子多一份安心。毕竟我们不是生活在冰岛，国家都快濒临破产了，冰岛人仍然在喜滋滋地购物。因为他们的国家实行高福利政策。一直以来，人们的银行存款占个人的资本比例本来就不高；投在股市的钱虽然损失惨重，但是毕竟也是闲钱；虽然克朗不断贬值，但是好在物价似乎也比较平稳……

　　半年前，我非常同意曾经采访过的一位房产公司董事长的观点。“房地产去投资化的趋势已经非常明显，高利润过去之后，未来中国房地产将平稳地在微利时代徘徊，根据我的判断，今后几年，房地产年平均利润将在6%—10%徘徊。”未来很美好，现实很残酷。对于曾经是摩根士丹利的董事总经理以及亚太区经济首席分析家的谢国忠先生来说，他当然不需要担忧他的养老问题。但是，对于我等老百姓而言，或许还是要担忧一下的。