开发商以价跑量缓解楼市低迷现状

　2014年开发商翘首以待的“红五月”似乎有点狼狈，拖着有点发黄的“光圈”悄然离开人们的视线，六月更是迎来“开门冷”，成交不容乐观。业内人士认为，由于市场供应增加、成交明显回落，不少城市去库存压力重重，而成交低迷的局面在未来一段时期仍将持续。受此影响，楼市调价风正全线蔓延，房企上半年的销售业绩堪忧，以价跑量已成为开发商们缓解楼市低迷现状的最佳武器，抓好这根“救命稻草”尤显重要。

　　“降价”源于房企资金链

　　5月18日，国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示，70个大中城市房价上涨幅度进一步趋缓。其中，新建商品住宅销售价格环比、同比涨幅双双回落，价格环比上涨的城市数量降至201年以来新低，26个城市房价环比止涨。26个城市房价环比止涨，是房价“真降”的信号吗？

　　经历了月小阳春落空、4月成交趋冷后，楼市传统的“红五月”爽约，而6月则迎来“开门冷”。

　　据监测，端午小长假，全国54个城市合计住宅签约7958套，较去年端午假期成交下滑27%，较今年五一假期成交环比下降了15%。

　　继五一小长假成交创下历史新低后，北京楼市在刚刚过去的端午假期再创七年来的成交新低。亚豪机构数据显示，5月1日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面积.0万平方米，创下了自2008年端午开始放假以来七年间的最低值。

　　房价开始下跌，最先可能并不来自“房多多”们的抛售，因为房产税开征遥遥无期，不动产登记也无威慑力，反腐以来，抛售房产的官员未成风潮。因此，推倒房价的，更可能来自开发商资金周转不灵下的清仓甩卖。

　　绿城集团宋卫平日前接受媒体采访时，有一段话发人深省：“你看我们6年前在无锡（楼盘）买的地，如今变成了巨大的库存压力—供货量70亿元，绝大部分都没卖出去。我们湖州（楼盘）开发的房子也不贵，但买房子的人，都在哪里？”宋卫平摊开双手叹息。

　　没有了购买力，开发商的资金链就容易出问题。何况，外部环境变化之快，也出乎开发商意料：一方面由于人民币汇率贬值，使那些背负着巨额海外债务的开发商，偿债负担加重，也使那些试图从海外借贷的开发商融资成本上升；另一方面监管部门对影子银行日趋严厉的规范和监管，使影子银行规模快速萎缩，央行公布的金融统计数据显示，4月信托贷款在月少增5442亿元的基础上，再次少增1525亿元，而且4月新增信托贷款仅417亿元。而房地产大亨潘石屹日前明确表示，信托、第三方理财、委托存款等金融产品，是房地产行业的主要融资渠道。此外，由于商业银行不断去杠杆，加之银行存款持续流失，使得银行资金紧张，对开发商的贷款纷纷压缩或叫停。

　　如果开发商缺钱，避免破产倒闭的唯一办法，就是加速出货。在购买力虚弱的背景下，能否顺利出货，取决于开发商降价的决心，这也是房价下降的试金石。

　　信用评级展望从稳定下调至负面

　　销售低迷之际，楼市价格已明显松动。这股调价之风不仅停留在三四线城市，甚至已向一二线城市蔓延。

　　百城价格指数显示，5月全国100个城市（新建）住宅平均价格为元/平方米，环比上月下跌0.2%，这是在2012年6月以来连续环比上涨2个月后的首次环比下跌。

　　值得注意的是，价格调整已经不仅仅局限在三四线楼市，重点城市的房价走势也在5月“转向”。统计显示，5月北京、上海（楼盘）等十大城市住宅均价为 元/平方米，环比下跌0.18%，这是连续环比上涨2个月后的首次下跌。其中仅北京、天津（楼盘）出现环比上涨，涨幅分别为0.69%、0.08%。同时，5月十大城市主城区二手住宅平均价格也下跌了0.8%。除天津、南京（楼盘）环比上涨外，其他8个城市的二手房（金港镇二手房 ）价均环比下跌。

　　近期北京不少刚需盘便以低于预期的价格开盘入市。5月1日，房山某楼盘以元/平方米的价格推出了最后一期产品。“虽然与一年前的售价相比上涨了近两成，但是这批房源的预售证取证价格是每平方米元，实际开盘价格仍低了不少。”一位地产业内人士直言。

　　“从春节之后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客之间的博弈已经出现了微妙的变化。购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风。”张大伟预计，未来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。

　　值得警醒的是，国际评级机构穆迪日前将中国房地产业的信用评级展望从稳定下调至负面，这似乎是个不妙的信号。潘石屹也不看好中国楼市，他认为，中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。“当房价下跌20%至0%，这些问题就全部暴露出来了。”

　　野村证券人士表示，中国房地产调整已经开始，楼市泡沫正在破裂。包括巴克莱资本在内的不少经济分析得出结论也认为，中国楼市在未来两年将逐步走向调整，虽然向下调整的可能性显著压倒房价陡降或出现美国式崩盘的可能。