义务教育捆绑房价 楼市遇冷学区房价格持续猛涨

“学区房”的火爆，和西安楼市的“遇冷”形成了鲜明的对比。“学区房”应当如何定义？其出现的根本原因何在？怎样防止学区房教育？为此，记者采访了陕西省房地产研究会会长王圣学。

　　记者：近年来，“学区房”（学区房 / ）频频见诸报端，成为社会关注的热门话题。所谓“学区房”应当如何定义？有哪几种形式？

　　王圣学：学区房，从房产研究的标准定义来说，应该是“教育地产”。也就是围绕一些优质的基础教育资源而兴起的房地产开发项目，与普通房地产在经营模式上有所不同。在优质资源的周边，和学校签订了协议，以约定的形式，进行资源置换，职工可以以很优惠的价格购买开发商的住宅，开发商就能得到相应的招生指标。实际上，这几年随着教育政策的规范化，所谓“入学指标”的情况一直在减少。现在开发商热捧的学区房，良莠不齐，是不是学区房，其实也并不是开发商说了算。“学区房”对开发商来说，更多的是宣传的噱头和炒作、一种促销的手段。

　　目前，在西安一些大的商品房小区，开发商全额引进或者自办学校，或者开发商盖好学校的房子，聘请专业的教育机构进行管理。这样既提高了小区的品质，也促进了所在楼盘（楼盘 / ）的销售。其实这种“学区房”合理合法。早在2008年，西安市出台《关于加强城区义务教育设施建设的意见》，其中明确规定义务教育配套设施与居住区同步建设。多大的商品住宅必须配有幼儿园、小学等，都有相应的规定。开发商的配套，虽然有着功利性的目的，但也在客观上促进了资源的均等和优化。

　　但是，学区房不能“”教育，更不应该成为商品房的专利，保障房也应当成为“学区房”。目前西安市保障房建设的加速和配套教育的短板之间的矛盾已经日渐明显。特别是进城农民在享受医疗、教育等均等服务方面有一些问题。我认为，政府对保障房区域的教育要有特殊的关注和相应的社会管理措施。大的保障房项目配备高质量的学校，让弱势体也能享受到优质教育，是一个很好的方案。

　　记者：出现“学区房”现状的根本原因是什么？学区房的火爆是否会产生新的教育不公？

　　王圣学：社会资源、特别是教育资源的不平等，让家长对子女上学的期望值过大，也使得名校用公共资源去换房子。我是省咨询委委员，在调查农民工子女上学问题的时候就提出，西安的中学优质教育资源过于集中，教育部门有着不可推卸的责任。

　　上世纪90年代以前，西安的重点中学非常多，重点中学和普通中学在师资力量、教学设施方面也没有很大的差距。每个学生会依据自己的能力和禀赋，选择合适自己的学校。我并非“五大名校”出身，我的同学中，有父亲在重点中学任领导的，也没有为自己的孩子在重点中学谋取一个入学指标。

　　学区房的火爆，应当为政府的教育管理部门带来深深的思考。如果动用政府的权力和社会资源，为每个区域特别是诸如港务区这样的新开发区，都建设几所公认的好学校甚至是“名校”，公平配置基础教育，“学区房”的异常火爆情况一定会得到缓解。另外，西安市2012年实施的“大学区制”，本意是通过名校来平衡教育资源，但是做起来不容易，有诸多困难。因而促进区域弱势学校的内生发展才是根本解决之道。

　　记者：目前，西安楼市是否进入了“寒冬”？未来会呈现怎么样的发展趋势？

　　王圣学：说西安楼市进入“寒冬”，其实并不准确。去年西安市销售了1712万平方米的商品房，其中住宅就有1200万平方米，这是最近几年来最高的。西安市的房价在“国八条”以前，涨幅基本一年1000元。“国八条”施行以来，今年西安市商品房的均价没有超过7000元。市场稳定，泡沫较少。

　　应该说，西安的房地产行业还是总体持续发展的。西安目前房产的销量下降和宏观经济有关，全国经济目前的下行压力都比较大，房地产行业也不例外。银行对部分房产商拿着购房者的钱盖楼的行为也不看好，开发商融资比较困难。另外也有“限购令”等调控政策的影响，陕西房产70%的份额在西安，而西安受到调控的影响比较大，综合在一起导致了现在西安楼市的状态。

　　每个行业都有自己的经济周期，房地产业作为短缺经济的产物，经过20年的高速增长，已经进入了自己的调整期，这也是经济规律使然。经过这些年的发展，房地产业已经逐渐从卖方市场转为买方市场。但这一行业依然很有潜力，我判断全国房地产业至少还可以持续发展10年以上。