中央托市楼市企稳 是好消息还是坏消息？

 之前曾谈到楼市处于购房者、开发商、地方政府和中央政府的四方博弈之中，而博弈的主动权掌握在中央政府手上。结合近期央行、住建部和银监会等高层的种种言论，我们似乎可以明显感受到来自中央的托市意图，博弈的格局正在发生微妙的变化，使得楼市企稳的可能性正在增大。当然，我要先提醒大家认真看下去，看看我说的“企稳”的含义是什么。

  近期高层通过各种渠道释放出来的动作与信号有几个方面：

  第一是舆论调控，5月下旬新华社连发三篇房地产评论文章，驳斥了房地产的崩盘论、暴跌论、经济去房地产化论。

  第二、是央行在5月中旬的会议喊话，虽然受制于银行信贷额度和利润导向，房贷紧张和息高的状况并未得到根本改变，但部分二线城市审批效率确有所提高。

  第三，是5月0号国务院常务会议上李克强总理提出定向降准，据测算释放000亿流动性，同时央行连续四周货币净投放，累计投放2570亿。

  第四、6月4号住建部官员首次正式对房地产市场热点问题进行回应，明确地方可在坚持遏制投资需求的原则下根据城市情况调整限购政策。

  第五，是6月6号银监会再度表达力挺首套房贷的态度。

  我的感觉，虽然其中每一项单独来看，对当下楼市影响都不大，但短期众多消息密集释放，能够说明中央政府低调的托市意图。但这种托市和政府对经济的微刺激一样，也是温和的，甚至有些暧昧的。背后反应出中央政府的原则应当是秦虹主任说的“今年房地产政策以稳为主”，中央至少在今年需要一个稳定的房地产市场来保增长，也为促改革和调结构赢得空间，所以即不希望楼市出现断崖式下滑，也不希望重复08年强刺激再度积累过剩产能。这场四方博弈，最好的结果不是你死我活的血雨腥风，而是各方均做出一定妥协，形成新的平衡。

  在接下来的时间一定会有更多的城市在不彻底取消限购的前提下，对限购政策进行调整，比如认房认贷的标准，降低非户籍人士购房门槛等等；对首套房的贷款也可能有所改善。同时伴随着越来越多房企的价格调整，楼市有望在三季度内逐步企稳。

  当然，我说的是市场企稳，不是说市场回暖到可以量价齐升，而是信心和预期企稳，表现为交易量的逐月下滑态势停止，购房者信心不断下滑的态势停止，市场回归理性状态。对应的是目前两三个月里市场骤然调整下的非理性恐慌：外媒渲染中国房地产危机，部分购房者期待房价大跌，部分房企和业内人士过分悲观。正是这种非理性的恐慌使得一些本来房地产供求关系良性的城市躺着中，市场已经不是正常状态下的城市分化。这种非理性使得购房者对价格大幅下跌产生不切实际的想法，同时也使得开发商面临想降价却不知道降多少索性观望的僵持格局。

  到现在为止，中央政府的态度看似暧昧，又十分明确，其实就是一方面希望通过市场自身的调整来化解市场本身的供求矛盾，又不希望形成非理性恐慌真把市场吓出病来。我们似乎可以勾勒出中央政府对楼市的调控原则框架：上限是不通过全面限购和超发货币来人为制造泡沫，扭曲供求关系，加大部分城市的过剩产能；下限是避免市场出现恐慌，量价出现断崖式下滑，拖累经济甚至引发金融风险。在这样一个目标下，中央政府会在总体稳定、分类调控的原则下，灵活使用舆论、限购、信贷和税收等手段，促进市场保持稳定并回归理性。能不能做得到？不管你信不信，我是相信的。

  我相信，在中央政府的引导下楼市会在接下来逐步企稳。这种企稳表现为：

  1)崩盘论冰山论虽不绝迹，但被主流人否认；

  2)购房者预期企稳，在价格合适的情况下理性入市；

  )市场供求关系主导，城市正常分化，供求关系合理的城市逐步复苏甚至回暖；

  4)有需求支撑但供过于求的城市，降价空间趋于明朗，以价换量正常化；

  5)土地市场价格回归，大型房企陆续进入市场；

  6)企业加剧分化，城市布局不佳、产品线非主流、拿地价格偏高的企业遭遇困境，中小企业破产转让项目。

  所以，即便是中央政府托市，即便市场企稳，到底是好消息还是坏消息，对每个城市每家企业还不一样。说到底，还是靠自己。没办法，这就是市场。