房企粉饰半年报难掩忧愁 开发商造势影响调控大局

时至年中，上市房企半年报陆续公布。从其销售业绩来看，上半年一度惨淡的楼市，并未对标杆房企造成太大影响，而二季度的成交回暖，则很大程度上促进了房企业绩的提升。不过从另一数据净利润来看，房企半年报并没有看上去那么“美好”。

　　六成房企利润不佳

　　截至目前，已经有49家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，约占沪深上市房企总数的六成。其中17家为上市房企前100强的大型房企，其余2家为排名100强以外的中小房企。据链家地产市场研究部统计，在这49家上市房企中，28家房企出现亏损或利润下滑，接近已披露房企半年报总数六成，其中亏损房企1家。在排名前100的17家大型房企中，47%的房企出现了亏损或利润下滑。这一指标比排名在100后的中小型房企低12%。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素，但是接近六成房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年报披露数(8家)。表明2011年2月开始的新一轮调控政策对房企利润影响深入，大型房企所受影响也非常明显。

　　从今年上半年销售数据来看，5家大型房企上半年销售5455.4亿元，同比上涨11.8%，且大型房企市场份额增长明显。陈雪认为，在牺牲利润，以价换量的情况下，即便销售额增加，其利润受到带动作用也会减弱，因此房企利润方面短期内依然难有起。而在市场回暖的背景下，房企的销售策略或会分化。销售业绩情况完成较好的大型房企可能从“保销售”转向“保利润”，借势提价的意愿增强，但是销售情况普遍不佳的中小房企的定价策略可能依旧是维持现状。

　　“以价跑量”成绩喜人

　　得益于年初以来政策“微调”以及企业“以价跑量”，楼市成交量得以逐步复苏并呈现回暖行情。从已公布的数据看，不仅有房企已完成了全年50%的目标或接近完成50%，有的房企还明确上调年度销售目标。在经历了2011年下半年的萧条后，业内人士指出，保销售依然是各房企2012年工作的重中之重。

　　上半年在以价换量的房企中，招商地产最为显眼，一季度以来，招商地产宣布展开的全国性优惠活动总让利达10亿元。其中，深圳招商雍景湾调低单价近万元，上海佘山珑原别墅6折起售，刷新了上海住宅类项目的折扣纪录。大幅度让利，也让招商地产取得了让人惊叹的成绩。其日前发布的上半年销售数据显示：实现签约销售面积116.94万平方米，同比增长1.8倍，签约销售金额达161.1亿元，同比增长1.4倍。

　　而中海地产在此轮降价中也并不低调，4月17日，中海在青岛的紫御观邸直接刊登广告称每套降价“百万”以促销；4月下旬，佛山的万锦东苑也推出最低单价不过万元的现房，远低于以往均价；最具代表性的是中海地产在上海的地王项目中海紫御豪庭，其在5月27日开盘均价为.8万-4.5万元/平方米，各种折扣算下来，售价最低至.2万元/平方米，远低于原来市场预期的7万元/平方米左右。中海地产也在今年上半年完成了全年销售目标的81%，累计实现房地产销售额651.5亿港元，同比增长24.7%，累计实现销售面积95万平方米，同比增长28.6%。

　　粉饰业绩难掩隐忧

　　对于上市房企半年报的业绩飘红，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从上市房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，可以发现房企年中业绩中有粉饰成分。房企半年报中有一些房企已经完成了全年任务指标的50%的现象并不普遍。张宏伟认为，在楼市走势转折的关键时间段，房企粉饰年中报，报喜不报忧的意图其实不言而喻，那就是进一步以“假回暖”的现象炒作市场“真回暖”，最终形成市场成交量的“真回暖”，进而形成“买涨不买跌”的热销气氛。

　　“部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，得益于降价促销的销售策略，但降价的另一结果就是开发企业的利润率明显会走低，开发企业表面上的业绩增长并不代表利润率的增长。”张宏伟表示，如果降价动力消失，下半年销售指标能否完成值得进一步观察。此外，尽管一些房企提前或超额完成上半年销售目标，但这些房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。

　　随着部分城市提高公积金贷款额度、为购房提供奖励等一系列政策出台以及央行年来首次降息的影响，全国楼市交投出现新变化。原本大幅度降价的楼盘纷纷调高价格，加之购房者预期发生逆转，“量价齐升”现象再现楼市。

　　“尽管部分城市楼市成交数据逐月攀升，但仍有楼盘成交乏力，许多一、二线城市楼市成交也呈现出了热冷不均的现象。而部分开发商则夸大楼市热度,将“稳增长”政策当利好楼市解读，试图造势托市,影响购房者预期。”专业人士指出，当前稳楼市关键是要稳预期，防止开发商造势托市进而影响楼市调控大局。

　　应防止用地王“造势”

　　7月10日，备受关注的北京万柳地块花落中赫，承诺配建回购房面积1.64万平方米。据了解，万柳地块总面积为7779平方米，最终出价26.亿元，楼面价.8万元/平方米，成为新贵地王。其中回购房竞拍面积1.64万平方米。

　　在很多冷静的地产界人士看来，万柳等几个“地王地块”具有其特殊性，位于核心城市的核心区域，并不能代表整个土地市场的趋势。虽然从6月份土地市场开始回暖，但低价成交依然是主流，流拍情况也时有发生。从全国来看，土地市场显然难称火热。北京中原市场研究部总监张大伟表示，北京土地市场的高溢价率还是个别现象，而且大部分是一些非住宅类的小地块，市场对此过度解读可能会影响购房者恐慌性入市。“虽然房价已经止跌，但大涨的可能性依然很小，购房者还是应该保持理性。”

　　在当下的环境中，可怕的是借“土地回暖”的势头，一些房企加大土地投机的力度，给地王打上楼王的标签，插上楼王的翅膀，误导消费预期，从而推高房地产价格，影响调控大局。尤其是在“房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，众普遍担心房价反弹”的当下，不要拿个别地王价格与当下楼市进行简单对照。毕竟，土地变高楼，有一段时间周期；地王和楼王，也不能完全画上等号。