7月楼市迎反季热潮 专家建议抓住购房最佳时机

7月份，商品住宅市场延续了6月的成交热度，成交量继续上涨。根据中原市场研究部数据显示，7月上半月，全国主要的54个城市楼市成交量再次明显上涨，7月上半月合计成交高达12.99万套，同比上月同期上涨幅度高达1.4%，这也再次创造了最近2年调控来的成交量新高。

　　在调控最为严格的北京，7月上旬住宅成交总量超88 (论坛)00套，比去年同期翻了将近一倍。

　　不仅北京楼市火爆，上海楼市也呈现出了反季节的成交热潮，呈现出了量价齐升的态势。据统计，2012年7月前15天上海新建商品住宅成交4.9万㎡，较6月份同期提升7.6%。就在上周（7月9日-7月15日），上海市新房成交面积为21.10万平方米，环比前周上涨5.5%。

　　伴随着成交量的提升，楼盘价格也随之水涨船高。由于近期中海紫御豪庭 (论坛)、新天地河滨花园 (论坛)、浦东古北御庭 (论坛)等中高端项目的持续发力，上周上海楼市的成交均价突破元每平米，达元每平米。

　　位于长宁 (论坛)区的中高端项目新天地河滨花园均价为5000元每平米，虽然该价格处于中高位，但是在7月份该项目已经成交265套。普陀区的中海地王项目紫御豪庭均价在元每平米，在7月上半月网签已达44套。

　　对于目前上海楼市呈现出的量价齐升的态势，统计局城市司高级统计师马晓明指出：利率下调，购房成本下降，购房人的经济负担有所减轻，部分人的购房意愿增强；部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后，取消折扣优惠，甚至调高价格，这些都带来了目前楼市的反季热潮。

　　马晓明：房地产市场调控仍处在关键时期

　　张宏伟分析道：“目前沪上均价突破元每平米是由于高端楼盘高成交的拉升，剔除高端市场的影响，普通住宅市场的价格基本没有太大变化。”

　　转晴信号接连出现 淡季不淡早有预期

　　今年5月份上海楼市成交迎来了首个高潮。上海5月新建商品住宅成交面积为80.5万平方米，环比上升0.2%，创下限购以来同期新高。

　　进入6月，上海新建商品住宅成交量更是达到102万平方米，同比上升29.6%，环比上升26.6%。这是自“国八条”调控政策出台之后17个月以来，成交量首次突破百万平方米。扭转了人们对于传统观念的6月淡季的思维定势。

　　根据近期国统局公布的房价数据显示，6月份上海新建商品住宅价格环比微涨了0.2%，6月份沪上楼市便已开始显现量价齐升的态势。

　　前两个月上海楼市成交火爆的惯性也蔓延到了如今的7月。对此，张宏伟表示对于7月份的“淡季不淡”其实早有预期。在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人和改善型购房人陆续步入楼市，楼市的“转晴信号”刺激了7月份楼市成交。

　　今年6月8日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；这是央行42个月以来首次降息。

　　不到一个月，7月5日央行再度宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.1个百分点。

　　两度“降息”利好楼市 开发商、置业者皆大欢喜

　　央行明起降息0.25个百分点 将为楼市带来暖意

　　7月7日上海市公积金管理中心下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.7%下调至4.5%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.2%下调至4%。

　　张宏伟认为，由于目前政策面正值刺激刚需的时间窗口，目前整体市场仍然需要刺激刚需的政策出台。

　　“从已经出台的楼市‘微调’政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策‘微调’的储备政策之一。”张宏伟说。

　　成交量或会继续反弹 降幅会收窄

　　在当前的市场背景下，7月后房地产市场趋势走势如何？张宏伟分析，政策面“降息” “降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于房地产市场继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面会在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。

　　在价格方面，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松动，因此，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有，但是房价下跌的动力将逐步消失，未来房价有可能表现为降幅收窄，或微幅涨价。

　　张宏伟指出：“由于‘微调’政策的继续，以及明确房贷利率在政策范围内可以最低至七折，那么也就明确地为首套房自住需求进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间窗口，在这个阶段，在降息、降准及各种微调等多种因素综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面。”
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