楼市降价土地市场依旧火爆 你看不懂的拿地经

楼市降价风暴已经烧向一线城市。

以最具代表意义的北京为例，4月，北京二手住宅成交量仅为7616套，为近11个月以来最低水平，在“量跌”之时，二手住宅（最新市区二手房）挂牌价格也开始下调。

与此相对的是，依然火爆的土地市场。

一家第三方机构房地产研究院的数据显示，前4月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让收入为40亿元，与201年同期相比增长81.1%，较2012年同期大增0.6%，创造了历史新高。这也是10个典型城市持续19个月呈现同比正增长的趋势。

其中，截止到4月底，北京的卖地收入已经高达1056亿元，同比上涨92%，相当于201年全年的58%。

“这也是当前房地产市场出现的一个新命题，即三四线城市库存过剩，一线城市地价较高以及如何消化高地价的命题。”中国房地产市场学会副会长陈国强（微博）对21世纪经济报道记者如是表示，三四线库存较多，可以通过产业导入、减少土地供应等方式去缓解，而一线城市的高地价会推高房价，房企出于利润的考虑，产品类型上更趋于高端。

看不懂的拿地经

一个月前，中筑以48.9%的溢价率拿下了北京市长辛店镇辛庄村地块7成以上为限价商品房（楼盘 / ）的地块，为业内关注。

“该宗地的地块属性有三种，包括居住类用地、托幼用地和中学用地，总成交金额为21亿元，其中商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，”中原地产首席分析师张大伟称，长辛店区域新建住宅目前的区域市场均价为万元/平方米左右，区域内二手房（塘桥镇二手房 ）的成交均价在2.5万元/平方米左右，是北京市场上典型的面粉价格贵于面包的情况。

对此，一位全国大型上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，看不懂，“即使按照最严格的成本控制，按照目前的市场来看，也很难算得过来账。”

实际上，上述“面粉贵于面包”的情况在一线城市频现，广州增城、黄浦更是同一天诞生两大赶超区域房价的区域“地王”。

根据中国指数研究院数据，4月，10个重点城市中，北京、上海等5个城市平均溢价率超过0%，其中，成都以66%的平均溢价率排名首位，上海的平均溢价率为65%，北京4月出让的7宗住宅用地的平均溢价率为51%，亦创今年新高。

相比重点城市的高溢价的土地出让，二三线城市的土地市场稍显平淡，底价或低溢价成交的情况常见。

21世纪经济报道记者采访了解，沈阳、佛山、顺德等多个二三四线城市频现土地流拍现象。

5月5日，沈阳共有五幅土地挂牌出让，最终四地流拍，唯一一幅成功出让的土地接近底价成交。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，一般来说，土地市场会慢于一二手市场-6个月，诸如沈阳、佛山等城市楼市库存较大，在去年就开始回调，相对而言，一二线城市的楼市降温才刚刚开始，预计土地市场的降温会在二三季度显现。

谁在推高地价？

谈及一线城市“面粉贵于面包”的特殊情况，K8黄金湾董事长申威告诉21世纪经济报道记者，一方面是出于部分房企在楼市分化的角度，回归一二线城市抢地，激化竞争；另一方面，在供地上，一线城市供地规模更少，也更为稀缺。

以在三四线城市有庞大土地储备的恒大为例，自201年开始，频频在北京等一线城市高溢价拿地。

“恒大在北京拿的地，利润非常微薄，”一位知情的房企人士对21世纪经济报道记者介绍，不过，在楼市存在分化的情况下，只有在一线城市储备土地的情况下，能做高资产和股价估值，受到投资者的认可，以便进一步融资。

除了房企出于战略布局的考虑之外，地方政府也是高地价的一大推手。“土地财政占比地方财政收入很高，也是确保地方投资性GDP增长的重要路径。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥介绍说。

财政部的数据显示，一季度，我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.%，卖地收入与同期地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

“为确保土地财政，地方政府通过救市、供地的饥饿营销等多个方式稳地价。”金永祥表示。

以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。

“在各大房企回归一线城市之时，一线城市也在相应收缩土地供应，供需矛盾下，地价必然会随之推高。”金永祥表示。

也就在2014年年初，国土部也曾表态，原则上暂停500万以上大中城市的土地供应。