金融政策决定楼市的冷暖 限购政策短期难放松

　权威专家称 金融政策更能决定楼市冷暖 一线城市限购暂难放松

　　延续节前的“救市潮”，安徽铜陵及浙江宁波均传出救市信息。而北京则开始限制严审大额消费贷款，以往消费贷大量“输血”楼市的现象或将被遏制。

　　不过，目前一线城市销售数据下滑不输二三线城市，专家称，金融政策其实更能决定楼市的冷暖，目前一线城市限购政策短期难有放开的可能。

　据上海易居房地产研究院昨日发布的《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》显示，4月份，0个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少4.7%，同比减少21.0%。

　　非一线城市：行政措施

　　购房或给补贴 限购放松

　　五一小长假之后，安徽省铜陵市及浙江省宁波市均传出救市信息。而在被多家房企看好的一线城市楼市，北京出拳限制严审大额消费贷款（贷款 / ），以往消费贷大量“输血”楼市的现象或将被遏制。

　　5月5日，安徽省铜陵市政府在其挂出《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策，对于外地购房居民户籍嵌入条件也有所放宽，并对房地产开发企业的预售资金监管给予放松。

　　而宁波市的救市政策则传出自，称限购将现放松，但宁波市政府一直未给出正面回应。

　　在节前，南宁、天津、无锡等供过于求明显、降价压力巨大的二三线城市已经出台首轮“救市政策”。

　　成都、广州等地则先后传出收紧的信息。其中广州就收紧公积金的措施进行了听证。

　　一线城市：金融政策

　　北京严控消费贷进入楼市

　　在金融领域，楼市调控则完全没有出现“放松”的迹象。

　　昨日，有消息称，北京银监局日前下发《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》(下称《通知》)，将辖区内各银行发放抵押消费贷款的上限定为100万元人民币，期限最长为10年，且贷款人需在贷后提供发票等证明。

　　这意味着，挪用消费贷款用于购房、投资等非消费领域的骗贷行为将难上加难。

　　据媒体报道，《通知》要求，个人综合消费贷款不得用于购房、投资等非消费领域，同时不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种。

　　据悉，目前各银行个人抵押消费贷款上限普遍高于100万元，部分银行的贷款期限可长达0年甚至更长。目前，各家银行的消费贷款利率普遍都上浮15%~50%，将房产抵押就可以申请一笔少则数十万元多则上百万元的装修消费贷款。

　　而现在，随着北京开始严查相关贷款，估计其他地区也会先后跟进，将让楼市资金供应再次告急。

　　消费贷挪用进楼市现象严重

　　“消费贷款资金挪用到楼市，在购买二套房的时候比较多见。”一位业内人士昨日对本报记者说。

　　“以某股份制银行为例，目前首套二套房的利率均约上浮0%，其中，二套房贷可分成‘成房贷+4成装修贷款’做。”一位贷款中介（诚信中介 / ）告诉记者，他们可帮忙代办操作流水及装修贷款的合同、资金转换等，只要支付一定的中介费用就可以。

　　这种手法目前甚至已成“行业共识”，不少中介跟楼盘（楼盘 / ）直接合作，再通过银行进行贷款。

　　“消费贷款的利率高于房贷，银行也不会特别反对这种情况，且据不完全统计，目前各种贷款直接或者间接都在为楼市输血，其中，至少7成贷款最后兜兜转转还是进入了房地产。”上述业内人士表示。

　　记者了解到，目前各地消费贷款资金被挪用的现象较为普遍，不排除其他地区跟进北京的处理方式，而事实上根据相关监管机构的要求，如果被发现了资金挪用，有被追回贷款的可能。

　　专家

　　中央或不会过度干预 金融政策把握应更准

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，分类调控的指导方向已出，中央应该不会对地方“救市”的政策过度干预。

　　顾云昌表示，决定楼市冷热的关键是金融，包括利率、首付、市场资金的多少。楼市调控政策应在金融政策上把握得更准确，而不是仅在行政手段上发力，但地方政府只能对公积金政策进行调整，但这方面的贷款额度有限，对于楼市的影响也十分有限。

　　对一线城市“转冷”，顾云昌称，目前尚未听说政策将要放松的消息，一线城市楼市依然“尚待观察一段时间”。

　　房企看法

　　仍坚定看多一线

　　易居房地产研究院数据显示，4月份，跟踪的0个一、二、三线城市新房成交面积同比分别降20.6%、20.9%、22.0%。

　　中原地产研究中心统计数据则显示，一线城市“五一”三天合计签约量同比降40%，超过2.5%的平均水平。不过，开发商、尤其是豪宅开发商仍对一线城市楼市充满信心。

　　“我坚定看好京沪这些一线市场，特别是北京。”泰禾集团董事长黄其森认为，广州的市场也是平稳健康的，“我们会选择合适的时机进入广州。”

　　今年以来，泰禾集团在全国拿地的金额为140亿元，而在北京和上海的拿地就用116亿元，占比达到82%。

　　而另一个豪宅开发商星河湾集团的副总裁张学风也表示，一线城市整体的成交价格没降，星河湾未来定位依然是以北上广深一线城市为主。

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