掐指算来，楼市调控大考已然2年多，中央多令严控与地方微调冲动不时碰撞。进入2012年中，憋蓄已久的刚需似乎爆发，成交量出乎很多人意料的陡然回升，是“真回暖”还是“假火爆”？对此，中新网房产频道推出“2012楼市半年报四访”一组深访报道，一访地产商、二访房产专家、三访政府主管机构、四访房产市场中介机构，多方呈现“2012楼市半年报”真实脉络。
2012年已经过半，今年上半年来房价的下调换来了成交量的上涨，众多刚需购房者纷纷出手，到5、6月份甚至创下楼市限购以来成交量的新高。楼市“回暖”和对房价可能“反弹”的担忧成为讨论的热点。中新网房产频道采访的多位地产商对于近期楼市表现的看法不一，而记者致电华远地产[简介 最新动态]董事长任志强，请他谈谈对于近期楼市是否“回暖”的看法时，任志强表示其不接受电话采访。
刘先生马上就奔三十了，在北京工作三年有余，今年十月份就要结婚，但是婚房尚未落实。由于受制于北京限购政策的影响，不得不在位于北京东部的燕郊购房。
“因为我女朋友就在燕郊上班，所以在这边买房也不觉得亏。”在问到燕郊到北京的距离时，刘先生对中新网房产频道说，“虽然住燕郊，但是这里通往北京的公交车挺多，来回还算方便。”
刘先生买房时间是在今年的月底，那时楼市已经开始表现活跃，开发商在沉寂了多时以后终于“以价换量”，迎来市场的回温。而且，燕郊的房价也已从最高时的9000-元平米，下降到7000-8000元/平米的水平。
同样受限购影响的陈小，由于资金相对充裕，也在今年的4月份出手在通州某商住楼盘买下一套房。具有北京楼市房价风向标意义的通州区域，房价逐渐趋于合理，价格的回调让不少刚需客结束观望。
记者在近期走访多个售楼处的过程中看到，看房者大部分为年轻人，也有带着老人和孩子的大家庭。他们选择的户型也多为90平米左右的小两居和100平米以上的改善型住房，可见刚需购房者纷纷结束观望，导致房地产市场出现“转暖”。
楼市的“转暖”现象不仅出现在北京，包括上海、广州、深圳、南京等主要一、二线城市均表现活跃。开发商为了吸引客户使出各路招数，打折促销只是普通套路，“半价”特价房、买房送车、送装修等更是赚足了人气。更有甚者，5月份在深圳、南京、杭州等城市再次出现“千人购房”、“连夜排队”的现象。
楼市成交量的陡然回升，让冷淡的楼市迎来了回温，市场是不是真的“回暖”了？中新网房产频道电话联系到“地产大佬”任志强，问到他对今年楼市的看法时，任志强没有给与回答，并称“不接受电话采访”。而万通控股董事长冯仑和今典集团董事长张宝全的电话截止到发稿时一直无人接听。
记者就相同的话题采访到金科地产集团副总裁李战洪，他中新网房产频道表示，现在的市场情况还不足以准确说明楼市“回暖”，楼市现状应该说是一种正常的波动反应。
对于连续几个月来成交量的上涨，尤其是5、6月份达到了限购后新高，李战洪表示，“目前的楼市情况属于市场的习惯性表现，因为每年的5月份市场行情都会好一些。另外就是住房需求的真实存在，买房人对政策的不稳定和不成熟表现出了担忧，这样的心态下购房者便‘先下手为强’了。”
北京建工地产副总经理、北京建工集团王四营政策房工程项目经理程波浪对中新网房产频道表示，算不上“回暖”。对于楼市大量的成交，程波浪解释称是近一段时间内客积累后的释放。他说，“同市场过冷时候相比，现在可能是市场的稍微理性的回归，市场还是偏冷的。”
北京商报6月28日报道，随着近期楼市成交量的“回暖”，开发商对于后市的判断也首次出现了乐观情绪，特别是金科股份认为房地产行业最艰难的时期已经过去。同时，华润地产董事会主席王印也表示，下半年市场将平稳发展。最近的一个月，包括万科、恒 大、融创、龙湖等品牌房企开始大举拿地进行补仓，这与2009年楼市狂飙前的景象如出一辙，加剧了房企踏空的风险。
住宅市场的火爆，土地市场的抬头，是否会真的引发下半年甚至更长时间里市场的转换，买房人担心的房价上涨是否再次会出现呢？
6月20日，中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年在微博表示，史称最严厉的调控政策似将无疾而终，强大的有形之手再次败在市场手下。面对高房价，不去增加供给，改变预期，反而一味依靠行政手段，蛮横地打压需求，将自己逼入今日之困境。需求如饮食男女，限制得住吗？若无改革，特别是土地制度改革，房价还会更高。
对此，李战洪给出的判断是“价平量增”，即房价保持平稳，成交量还会继续上涨。程波浪认为现在成交量已经很高，未来成交量基本会维持现状，不会有太大的变化。未来房价变化方面，他表示，房价与目前人们对通货膨胀的预期及住宅供应量有关，在政策不发生大的变化情况下，估计不会大涨。
对于还在犹豫何时买房的购房者，李战洪也给出了一点建议。他说，“现在稳增长政策的提出，底部信号已经发出了。而往往买入信号是在底部信号发出的半年后做出反应，即到今年底明年初，可能是购房的好时机。
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