三四线城市楼市供大于求库存高人均收入增速缓慢

　 日前，统计局公布的一季度房地产活动相关数据均有所下滑，商品房销售面积、房产销售额、新开工面积同比均由正转负。今年一季度，三四线城市的房地产行业开始较一二线城市出现明显分化的局面。成交价格下跌、成交量萎缩以及部分中小房企倒闭，都是三四线城市房地产行业的现状特征。部分房企由于销售回款速度的减慢以及融资环境的趋紧，资金链的压力显而易见，产生的连锁反应则是对应于当地银行坏账比率的上升、资产质量的恶化。

　　 三四线城市房地产行业供大于求的局面背后有其深刻原因。前几年，国内处于货币宽松的环境，在这些三四线城市中，传统行业的结构升级受制于外部经济危机的影响进展缓慢，并没有产生的足够吸引力以及相当的产业规模可以吸纳大量资金，所以便有不少资金涌入房地产行业。由于前期房产项目建设一拥而上，导致目前库存高企，而三四线城市由于自身的产业发展有限、配套设施有限等原因，导致人均收入增速缓慢，人口集聚的效果不明显，从而城市自身的有效需求明显不足。

　　 在这些城市中，目前销售回款成为这些房企的一大难题。加上房企融资渠道仍然非常狭窄，银行信贷、信托基金等方式可能会越收越紧。下半年，部分拥有高负债率的房企面临的资金压力恐怕有增无减。

　　 部分三四线城市房地产市场的高库存和价格低迷，再加上资金环境可能会迫使很多开发商削减新项目，销售和新开工的下滑将进一步影响当地的建设和投资活动，对这些城市的经济增速会产生一定的下行风险。如果当地房企真的出现倒闭的连锁反应，那么银行坏账随之增加、资产质量下降，迫使自身再平衡资产端，进而缩减房地产信贷，恐会让当地经济陷入恶性循环。

　　 从短期来看，政府还是需要以维护经济稳定为主要目标。但维稳并不代表地方政府重回兜底的老路。过去，地方政府对企业的违约和破产倒闭顾虑重重，一味地想要稳住当地的经济发展，反而经常造成问题企业的财务状况进一步恶化；同时，长期的政府信用担保和救助也导致市场风险定价不断扭曲。

　　 地方政府应考虑允许部分房企破产甚至倒闭，借此向市场发出警告；同时，鼓励银行对资产端进行重组，优化资产质量。通过部分房企的倒闭破产、兼并重组，一方面，逼迫剩余房企寻求自身的转型升级；另一方面，释放出相应的资源从而支撑其他产业发展，以缓和房地产行业发展增速下降所带来的影响，同时谋求整体行业结构的优化和发展。

　　 从长期来看，地方政府应该将重点放在产业升级和产业结构优化方面，鼓励服务业，支持战略性新兴产业，将更多资源放在创新驱动的产业转型上，以减少银行在房地产行业风险的集聚。