老地王“消化不良”面临市场考验 闲置土地处置有难度

近期，部分城市再次出现了“开发商争地”现象，广州甚至出现了新的楼面价地王。在新地王闪亮登场之际，2010年曾经高价拍出的老地王项目却陷入“消化不良”境地。业内人士认为，在促进土地市场正常成交的同时，应对地价进行合理控制，避免地王现象蔓延。

　　老地王面临市场考验

　　一人多高的杂草、被绿网布覆盖的土堆、四周围起的隔离铁板以及孤零零立在中间的机器……这就是北京曾经的单价地王――蓟门桥地块的现状。

　　这块紧邻地铁10号线西土城站的地块面积并不大，绕着走一圈，不过十几分钟。该地块2010年月被中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元价格拿下后，这块“黄金地块”陷入了沉寂。由于该地块在出让时要求还建北京市海淀区蓟门农工商公司一座地上面积万平方米、地下面积1万平方米的酒店，且总造价不得低于.5亿元。这就意味着，开发商除了支付17.6亿元的土地价款外，还要建设酒店。就此估算，该地块的楼面价达万元/平方米。

　　如今，这块昔日的“地王”被一圈隔离挡板密密围住。透过衔接的缝隙，可以清楚看见内部的一片荒芜景象。显然，开发商并没有动工的迹象。

　　“这个地块正在规划中，还没有上报有关部门，具体何时开工还要等政府审批。”蓟门桥地块的现任“东家”――保利地产（）北京公司副总经理王英男在接受中国证券报记者采访时坦言，公司正在准备上报规划，具体情况还不便透露。王英男特别表示：“开发并不是件简单的事，还需要很多程序。”

　　究竟是什么原因，使已经有多年开发经验的地产龙头保利也认为“开发不是件简单的事”？

　　2011年8月，保利地产公告称，将收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权，并以此获取蓟门桥项目。当时，保利地产的两位独立董事就分别对该议案表示了弃权和反对。其中，独立董事魏明海的弃权理由为：北京蓟门桥项目盈利前景一般，如有可能应争取更佳获取条件。另一位独立董事张礼卿则直接投了反对票，反对的理由为：北京蓟门桥项目成本较高，盈利前景存在较大不确定性，建议公司在目前市场环境中慎重考虑。

　　就在蓟门桥地王诞生之际，便有地产人士算了一笔账。SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾表示，该地块建成后至少要卖到每平方米近5万元才能保证10%的收益率。相比之下，该项目周边目前在售的二手房源如锦秋知春、太月园等项目，均价约.5万元/平方米。

　　就在2010年土地市场疯狂上涨之际，北京曾出现一批地王项目，有些地王项目入市后或多或少出现了销售难的问题。“这类高价地块关键还是要看产品的定位和立项。”伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖对中国证券报记者表示，高价地都会建成高端项目，主要针对特定的消费人。

　　除了土地成本外，房地产开发过程中还要算上建安成本以及融资和销售管理的各项成本。通常情况下，建安成本约在2000元-4000元/平方米。据胡景晖测算，地价1.7万元/平方米的项目，盈亏平衡点在2.4万元/平方米左右。对于需要快速回流资金的开发商而言，只能牺牲一部分利润率。

　　“过去的高价土地现在消化起来比较有压力。”北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋直言，当前拿了高价地的企业只能拉长销售周期，尽量做高端项目。

　　业内人士指出，昔日地王项目遭遇难题，主要还是因为在土地市场上拿地不够理性。尤其是当前开发商面临资金链压力，需要快速周转项目时，地王项目面临定价难、销售难的种种考验。

　　闲置土地处置有难度

　　近期，国土部再次重申闲置土地处置问题，新的《闲置土地处置办法》7月1日起实行。业内人士认为，新《办法》对闲置土地的认定、处置、监管等提出了较详细的管理方法，但在执行过程中，依然面临执行力度的挑战。

　　新《办法》明确，不仅是满一年未动工的，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可认定为闲置土地。

　　“这么多年来，我国的房地产市场主要依赖土地升值。而目前供应的土地起价过高，优质地块非常少，所以市场对优质住宅地块依然追捧。”北京中原市场研究部总监张大伟指出，一些中小城市捂地现象非常普遍。有些开发商通过延长土地开发周期，达到捂盘的效果，以北京通州为例，很多项目从2005年开始销售，到目前依然有未开发完的项目。张大伟认为，当前热门土地供应减少，住宅类地块入市量大减，导致整体成交冷淡。“如果有优质地块供应，价格就会上来。”

　　“总有一些原因导致土地推迟开发，但不算闲置。这其中既有开发商因素，也有政府因素。一些土地在供应时相关的市政配套并没有完成，也可能导致开发推迟。”张大伟坦言。

　　对此，杨少锋表示，闲置土地在执行的过程中，还面临着诸多问题，执法处罚力度还要看地方执行部门。

　　业内人士指出，在项目开发过程中，从购入土地开始，有很长的审核报批过程，另外也涉及企业需要根据项目情况确定项目定位、设计规划方案等。一年内需要动工开发建设用地总面积三分之一，这对企业的压力非常大。

　　避免地王现象蔓延

　　自月以来，楼市成交量持续回暖，并带动开发商销售回款，这成为开发商拿地信心回升的直接诱因，地方政府也开始加大了推地的力度。

　　据中原地产研究中心监测数据显示，5月住宅成交量已刷新2011年1月调控后的新高。0个重点城市5月份新房成交量为1652万平方米，环比上升21%，同比上升0%。6月，楼市的成交热度不减。北京64个热点项目中，有近六成的签约均价环比5月上涨，6月至今普通商品住宅的签约均价达2128元/平方米，比5月上涨7.7%。

　　“月以来的销售回款情况较好，一些开发商手中的资金情况有所改善，开发商对未来市场的预期也有所好转。”胡景晖表示，当前地方政府出于财政收入的考虑，推出优质地块的动力较大，因为未来有可能继续出现高价成交甚至出现新地王。杨少锋也表示，主流房企前5个月的销售情况相对理想，目前整体地价还不算太高，因此是拿地好时期。

　　尽管当前土地市场整体仍处低位，但业内人士指出，对于土地市场回暖，有关部门应给予一定关注，避免地王现象蔓延。“如果出现地价推高房价的现象，将对调控产生不利影响。”胡景晖指出，在促进土地市场正常成交的同时，对地价应该有合理控制，对供应区位、供应量等也应该有所调节。在加大土地整体供应量的同时，应把优质地块和普通地块均匀搭配，防止热点地块高价成交频繁出现。