中国房地产过度开发 泡沫越来越多未来非常危险

　房地产：我很矛盾

　　房地产业的走势很难判断。虽然我在影子银行和房地产公司（深圳控股）都工作过，但这对我判断房价走势毫无帮助。

　　我必须再说一遍：中国的房地产（实物）估值过高，而且过度开发，情况非常危险，但是，我不知道中国房地产的未来会怎么样。高位买进是傻瓜行为，我绝不会这样做。我需要安全边际。

　　在中国，投资实体房地产并没有足够的安全边际。当然了，很多房地产项目似乎还很有吸引力，特别是考虑到目前的建安成本，融资成本，销售价格，税金和税费等。然而，这些所谓的假设，在宏观经济发生剧烈变化时就会显得非常离谱。中国经济走到这个节骨眼上，任何事情都可能发生——要知道房价已经持续飙升了十多年了。

　　房地产开发商是影子银行的两大主要客户之一。这是因为过去十年他们都赚得盆满钵满，他们的每次豪都因为房价上涨而胜利。他们不愿意相信，在不远处有个拐点在等着他们。

　　消除房地产泡沫

　　在过去5-6年，看空的经济学家频频拉中国房地产业的警报，时不时就说泡沫破灭的危险迫在眉睫，但危机却迟迟没有发生。事实上，无论政府怎样坚决调控，房价始终居高不下。

　　这些看空的经济学家包括谢国忠和吉姆.查诺斯。我很理解他们的观点。但他们所预测的拐点是否过早了，而且可能早了好几年？或许是持续的信贷增长一直支撑着中国的房地产市场？

　　我不知道中国房地产泡沫何时会破灭，或者会不会破灭。

　　但下面的情况是很明朗的：

　　1.对广大老百姓来说，房价实在太高了；

　　2.房价上涨太快了；

　　.空置率太高（无论是已售的还是代售的）；

　　4.在建和代建工程太多；

　　5.与其他国家不同，中国政府真的希望房价降下来，或者至少停止上涨。

　　但房价为什么依然涨势十足呢？我认为关键原因就是负的真实利率。

　　纵观全国，大量的闲置房屋不仅污染环境（浪费水泥、石材、钢材、水和其他建材），同样对辛勤工作、努力储蓄的普通百姓也不公平。许多存钱囤房的人对货币储蓄似乎已经失去了信心，认为多买一套房是明智的投资。而事实上，这额外的一套房经常要空置好几年，而由于施工质量差、管理维护不到位或行政规划的改变等各种原因，又经常在10-15年后就需要拆了重建。

　　举例来说，深圳的许多地方在进行“旧城改造项目”。有意思的是，深圳是个只有短短0年历史的城市，而这些所谓的旧城大多才建了20年！

　　2012年，我在个人博客上发布了一篇短文《建议发行“中华地票”》，建议中国政府发行一种股权凭证，暂定名为“中华地票”，它将与房地产价格绑定，有点类似于根据通胀调整过的国债。这样，购买它的老百姓将受惠于房价上升，对于买不起房的老百姓也比较公平。对全国来说，也将是很有益的，因为其能够将房地产控制在合理规模并降低住房闲置率。

　　同时，央行可以逐步提高利率，在不引起严重的经济衰退的前提下，将房地产泡沫消除掉。

　　遗憾的是，很多意见领袖认为“中华地票”没有可操作性，支持我的人并不多。

　　摘自机械工业出版社201年11月出版的《影子银行内幕》，作者张化桥，是著名投资人，曾从业于中国人民银行总行、瑞士银行

　　这是《财经》杂志公司产业报道团队建立的公号，聚焦商业，尤其科技、能源，道、技并重，推动阳光商业。