银行降息≠楼市逆转 二手房首套按揭利率优惠“有商量”

　　近日，有消息指部分国有银行如中行、建行已停止二手房交易首套按揭下浮15%利率。而上周四晚，中国人民银行决定自6月8日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款及贷款基准利率均下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这边厢，国有银行低调收紧对二手房首套按揭利率下浮优惠；那边厢，央行漏夜发文下调存贷款基准利率。这一来一去，对二手楼市乃至整个房地产行业将有哪些影响及冲击？本期话题为你一探究竟。

　　热点追踪：银行降息≠楼市逆转

　　购房者信心加强 业主反价或重现

　　“对房地产行业而言，存贷款利率下调不会给整个市场带来逆转，但会增强整个行业乃至购房者的信心。”合富置业首席市场分析师龙斌分析指出，降息以后，最直接受惠的便是减少了资金成本的购房者和房企开发商。其次，信贷政策渐渐放松，不仅仅是对房地产市场的回暖有促进作用，对整个经济大环境也将有所改善，而这又将反作用于房地产市场的尽快复苏。

　　满堂红研究部高级经理周峰表示，对比早前多次的存款准备金率下调，银行存贷款基准利率下调对房地产市场的刺激更为直接。而本次央行下调存贷款基准利率，给整个房地产市场释放出一种信号，信贷政策已从去年年中的从紧，到去年年底的稳定，转向现在的适度放松。

　　当被问及这种信贷政策的适度放松会否让整个市场行情出现反弹时，龙斌认为，以目前的市场情况来看，不少房企都已根据调控政策对在售或待售项目，从产品类型到产品定价均作出调整。在限购政策不变的情况下，此次降息虽会增强购房者的信心，但整个成交量仍会趋于稳定。其中，外围区域的楼盘因为库存量较大，楼价若没有出现下调，就算有存贷款降息利好，怕也难以激活外围区域的楼市。

　　不过，也有业内人士指出，在接下来的6~8月，市场行情将有望呈阶梯式回升，预计会比去年同期市场行情有明显好转，不排除销声匿迹已久的业主“反价”现象会重出江湖。

　　业主不再挑肥拣瘦二手房公积金客户增多

　　据保来理财总经理助理卢敏菁透露，近几个月以来，经他们处理的按揭交易中，申请公积金贷款的客户比例较过往有明显增加，“去年每月申请公积金贷款的客户比例介于三四成，而从今年2月份开始，申请公积金贷款的客户骤增至六成，创历年新高。”

　　据了解，这部分客户主要是以首次置业的买家居多，他们申请的贷款额度不多，与其期求银行基于利率下浮优惠，倒不如直接申请公积金贷款更有优势。而且，在过往二手房交易中，常有业主介意买家申请手续时间较长的公积金或组合贷款，而拒绝进行交易。但受到目前整体行情走弱的影响，越来越多的业主能够体谅买家，接受买家办理公积金贷款来进行交易。

　　二手房首套按揭利率优惠

　　部分国有银行已收紧 商业银行“有商量”

　　以目前的交易情况来看，购买二手房的首次置业者，成功申请按揭利率优惠的几率有多少？据建行天河区支行有关人士介绍，由于额度有限，目前该行在房贷利率优惠方面，优先满足购买一手房的买家。而且利率下浮幅度也是随行就市，“很可能今天还有的利率优惠，过一晚上就取消了。”至于二手房买家是否能获得利率优惠，该有关人士则表示比较困难，特别是楼龄超过十年的二手房，以现时的情况来看，“哪怕是首次置业者也申请不到优惠利率”。

　　亿达按揭业务管理部监控专员曾小接受采访时亦表示，各家银行的具体策略不同，但总体来讲，国有银行对二手房首套房贷政策要比股份制银行严格。目前他们得到的消息是，工行、中行、建行都暂停了对二手房首套按揭下浮15%的优惠利率，而绝大部分商业银行仍对购买二手房的首次置业者提供利率下浮的优惠，“只要客户在银行征信记录中无不良记录，而且其他资料证明齐全，通常能在商业银行获得15%的利率下浮优惠。”

　　据曾小介绍，如果首次置业买家是银行的VIP优质客户，长期购买银行的理财投资产品，个人征信记录良好，可出具收入证明和税单，并且所购房产的素质较高，仍有机会获得10%~15%的利率下浮优惠。

　　保来理财卢敏菁表示，从现时情况看，并不是所有国有银行都推行利率下浮15%的政策，但每家银行根据不同客户的具体情况，在利率部分的优惠幅度有所不同。如某国有银行在利率下浮优惠方面，对客户的贷款总额有要求，贷款额在150万元以上的才能获得基准利率下浮10%~15%的优惠，低于此额度的买家则无法获得优惠利率。总的来说，时下各家银行对客户的利率优惠政策较之前灵活，首次置业者和银行优质客户比较容易拿到优惠利率。

　　专家观点：

　　利率优惠并非楼市

　　回暖的决定性因素

　　虽然今年银行对首次购房的“刚需”买家的利率下浮已有一段时日，但据曾小介绍，从他们目前经手的交易量来看，并未因此而出现显著回暖。不过，近段时间改善型客户比例有所增加。

　　那么，按揭利率优惠对购房者，特别是首次置业者的结束观望、果断出手的刺激或影响有多大？合富置业龙斌表示，房贷利率出现下浮优惠对整个二手楼市有一定的刺激，但并不是楼市趋于回暖的决定性因素。“利率8.5折，从长远来看，二三十年下来，这会是一笔不小的利息。但分摊到每个月，这笔费用并不会明显减轻购房者的经济负担。”他表示，申请到房贷利率优惠的买家以首次置业者居多，这部分购买体对激活市场起一定的作用。

　　不过，龙斌认为，真正刺激楼市回暖的还是压抑已久的、迫切的购房需求。随着房地产调控政策步向稳定，加之国家信贷政策的微调，外围板块的一手房价格出现回调，二手房业主让价现象增多，但市内中心区域房价持续平稳，下调幅度有限。对市场观望已久的“刚需”买家也开始转变对楼价的看法，购房需求较为迫切的买家将选择结束观望，迅速出手。