中原地产首席分析师张大伟表示，北京住宅市场从201年四季度进入低迷，目前态势仍在延续。他预计，2014年北京二手房价格上涨幅度会放缓，但新建住宅价格会随着“限价令”的解禁而持续上扬，亦庄等部分热点区域的新建住宅可能受到市场的热捧，由于多种改善型需求的叠加，中高端产品或将成为未来市场主力。

月新建商品住宅（扣除保障性住房）成交5196套，比2月上涨24.4%，比去年月全月大幅下降51.2%。同时，北京月二手房（金港镇二手房 ）成交套数为894套，这一成交量创2009年全面网签以来同期的最低值。

市场观望情绪或将打破

对于月市场的表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，市场开局冷淡主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响。

数据显示，第一批自住房项目恒大“御景湾”完成网上初步登记家庭14.8万户，其中仅经济适用房、两限房轮候家庭就达802户，而该项目提供自住房仅2000套。月18日，开发商金隅嘉业对外公布第二批自住房申购数据，4.7万户申购家庭数量更是创下了82比1的申购比。

张大伟指出，随着部分家庭自住房申购计划落空，市场会蓄积更多需求，为房价上涨积蓄了势能。同时，如果自住房的推出缓解了北京房价上涨幅度，限价政策可能逐步退出。今年1月来，北京先后为泰禾北京院子、阅园和大望京村的绿地中心三个高价房项目发放预售证，也印证了这一判断。

截至201年11月底，北京商品住宅仅存量6.2万套，与2012年同期的9.2万套相比下降5%，未来住宅存量将持续减少。业内人士认为，在这样的背景下，楼市僵局将被打破、交易量将逐渐攀升。

多种中高端改善型需求叠加

业内人士认为，目前北京楼市暂时处于观望背景下，2014年北京住房市场竞争将会严重分化，一些改善型中高端需要将成为成交的主力市场。

“单独二胎放开是很关键的政策”，张大伟认为，能够生育二胎的家庭往往有购房能力，粗略统计，有生二胎意愿的在北京有20万户，这些家庭大多需要中高端改善型住房。北京房地产协会秘书长陈志也判断，北京作为人口净流入的城市，随着单独二胎的放开，对改善型物业的需求必将明显增加。

陈志还提醒，2008年之后房价暴涨，很多购房者都是当时所谓的“刚需”，这个体一般会在五年的财富增值期后购买改善型住房，这种需求叠加的释放会在2014年到2015年出现。

统计显示，北京存量房仍以刚需和别墅为主，改善型120-200平方米户型供应不足套，占比极低。目前北京仅亦庄板块有大量新项目改善型产品面市，占据亦庄地区成交量“半壁江山”的金茂悦项目更受到市场的热捧。

业内人士认为，亦庄金茂悦项目开发的12平方米.5居、161平方米.5居和167平方米4.5居以及即将面市的188平方米5居，能够满足各种家庭的改善需求。亦庄金茂悦针对的市场，是未来北京需求增幅最大的人——单独二胎和其他有改善需求的家庭，而北京亦庄实验小学，也就是十一学校小学分校的落户，更使这个项目受到市场追捧。

部分区域将受热捧

亦庄板块受到热捧，不仅因为部分产品迎合了市场需求，其自身的区域优势也十分明显。业内人士指出，近年全国出了数十个高价地，而北京亦庄板块就出了三四个，成为全国高价地最集中的区域。开发商对亦庄土地市场的狂热，正是基于这一区域良好的发展前景。

张大伟分析认为，北京的经济中心正在南移，同时，北京以后重点发展的是高新技术和物流产业，而这两个行业在亦庄区域能够变现。以前中央别墅区在顺义，而2018年开通运营的全国最大的机场将在亦庄。从经济和物流中心的转移，使这个区域的潜力被市场充分看好。

南海子公园和商务区的建设以及成龙世界公园的落户，使亦庄的基础设施和自然环境大大改善。多条地铁线路的建设和开通，国际化大都市专属产物——有轨电车规划目前也得到落实，使这里交通大为便利。

数据显示，2007年亦庄经济开发区仅有企业500余家，201年注册企业已达5000余家，其中世界500强企业108家。去年底，马云率菜鸟网络进军亦庄，而今年刘强东也将率京东商城总部落户亦庄。

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