收楼纠纷频发 未收楼业主已欠一年服务费现合同霸王条款

收楼纠纷频发 业内认为现有示范合同易致霸王条款 建议借鉴广州做法进行修改

　　核心提示

　　日前，东升名都华庭业主周小向本报报料称，尚未收楼却被物业公司要求补交“拖欠”了一年多的物业费，周小称虽然竣工验收报告落款日期是2010年9月，但直到今年5月份她才看到该报告，这也是产生纠纷的主要根源。

　　中山大地房地产高级策划经理冯瑞卿认为，目前中山正在使用的《中山市商品房买卖合同》存在缺陷，易致开发商制定霸王条款，而由此产生的纠纷往往又会使业主的权益受损。业内人士建议中山借鉴广州做法修改示范合同，减少类似纠纷。

　　事件：未收楼何来一年多物业费？

　　周小数年前在坦背名都华庭购买了一套房子，原本定于2010年8月1日前可收楼的名都华庭却因官司将收楼日期拖延到2010年11月1日以后。

　　周小说，当时她过来收楼时未见竣工验收报告，故一直未收楼。直至去年5月6日，自己接到名都华庭发来的：称已在2011年2月份开始办理收楼，不过中又提到，“如需见综合验收报告后收楼的则需等待。”于是周小在未见竣工验收报告的情况下，便决定等待。

　　“从去年5月份到现在，我一直都未收到通知让我去收楼。”周小说，于是她只好继续“等待”。今年5月，周小再次来到售楼部时，见到了落款时间为2010年9月的竣工验收报告，可在决定收楼时，却被负责收楼的工作人员告知，需缴纳去年2月至今的物业费。

　　蹊跷：验收报告为何姗姗来迟

　　在名都华庭售楼部，负责收楼工作的梁先生向记者出示周小所说的竣工验收报告，该报告上的验收日期确为2010年9月。可为何此前收楼都没有见到这份报告？

　　已收楼的吕先生告诉记者，自己购买的房子与周小在同一单元，2010年10月左右，开发商曾表示因和建筑商打官司，竣工验收报告在建筑商手上未拿回来，开发商希望业主在11月后都能来收楼。吕先生表示，“他们说有竣工验收报告，而且在东升相关部门有备案，让我们放心收楼，并许诺2011年2月才开始收物业管理费。”

　　负责收楼的梁先生认同了吕先生所说的情况，“开始收楼时确有竣工验收报告，只是不在我们这。”而物业费是公司领导开会讨论后决定的事情，业主如果还有问题，可申请仲裁或走法律途径。名都华庭物业管理处的张主任也表示，“发了收楼通知书后，不可能说业主不来收楼就不收物业费。”

　　律师：未收楼物业费由开发商交

　　广东邦杰律师事务所律师苏朝娣认为，物业费是物业公司和业主之间的关系，“如果业主没有收楼，物业公司只能向开发商收物业费。”而如果开发商认为是由于业主的原因造成不能收楼，可以再向业主追讨。苏朝娣说，如果合同中约定了达到交付条件，业主收到书面交付通知后无正当理由不办理相应手续的视为交付，这时业主就应该按照合同约定补交物业费；这其中的一个关键是是否达到交付条件，另一个就是是否已通知业主。

　　而周小则告诉记者，虽然竣工验收报告落款日期是2010年9月，但直到今年5月份她才看到该报告，开发商的解释是之前被建筑商扣押，周小还表示，这期间一直也没有收到开发商的任何通知。

　　业内：现有合同易产生霸王条款

　　针对近期有关收楼纠纷的报道屡见诸报端，中山大地房地产高级策划经理冯瑞卿认为，这与目前正在使用的《中山市商品房买卖合同》存在缺陷有关，该合同易导致产生霸王条款，并最终引起纠纷。

　　冯瑞卿表示，目前使用的示范合同是由广东省工商局与建设厅联合监制，关于交楼条件的约定在第八条“交付期限”，该条中交付条件有四种：经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格，或者由双方自行约定；其中综合验收早在2004年就已被有关部门取消，实际只有第一项和第四项可以选择。

　　冯瑞卿说，第一项中，“经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，但是很多业主到收楼的时候，往往是被开发商“牵着走”，对于很多需要检验的文件也是混淆不清，从而糊里糊涂地收楼；而第四项虽然是双方约定，但很多时候是开发商自己定，一般开发商写的是经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，这是最低的交楼条件，其文件是《工程竣工验收报告》，“建设单位就是开发商自己，其他四个单位都是开发商聘请的，说到底，就是开发商自行验收。”

　　建议：可借鉴广州相关做法

　　苏朝娣也表示，现有《中山市商品房买卖合同》交付部分的条款可能存在缺陷，五方验收是由建设工程质量监督站组织的，其中四方与开发商都有关系，不排除存在猫腻的可能；而五方验收只是对建筑物主体的验收，并不包括各种配套设施，这也可能导致最终产生纠纷。

　　冯瑞卿说，这方面广州的做法值得中山借鉴。他建议，中山不妨借鉴广州在一手商品房买卖合同上的修正方案，“广州对示范合同在交楼条件的条款设计上做出缜密和明确的修正，从而令到买卖双方的争议空间也渐渐压缩。”