垫首付换成交量房价或下调 消费者谨慎选择避免陷阱

  在房地产降价潮蔓延的时候，“垫首付”再一次出现在人们的视野中。其实，“垫首付”这个词对于长期关注房地产行业的人来说并不陌生。2011年，由于市场环境欠佳，就有楼盘推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。

  中金公司的研究报告称，月份前三周周均成交量比二月份全月周均均值上升20%，中值上升12%；比去年同期均值下降8%，中值下降8%。年初至今累计成交量均值和中值分别下降25%和2%。

  为了应对市场成交量下滑的局面，刺激购房者入市，包括广州在内的多个城市的部分开发企业推出“垫首付”的营销政策。但是，在今年特殊的房地产行情下，专家指出要谨慎看待“垫首付”，避免掉进房地产开发商的陷阱中。

  “垫首付”或是房价普降的前兆

  一份来自搜房二手房（金港镇二手房 ）数据监控中心的数据显示，在月份的第二周26个城市二手住宅挂牌价格环比上周有1个城市升、1个降，共有20个城市环比涨跌幅在1%以内，虽然整体价格仍保持在高位徘徊，但涨幅趋缓。其中常州环比上周下跌2.54%、宁波环比下跌1.75%、太原环比下跌1.28%、厦门环比下跌1.24%。北京、上海等11个城市的二手住宅挂牌价格环比上周的涨幅均在1%以内，涨幅不大。

  “现在全国包括一、二线城市在内的房市可以说是风声鹤唳，很多地方都传出了房价回潮的声音，房价不跌的预期可能就要到此终止了。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新在接受本报记者采访时说，“开发商在这时候这么做其实是给缺钱或者筹不足首付的人提供一个刺激，吸引投资者购房，以达促销目的。”

  董登新表示，在整个房地产泡沫很严重的情况下，房地产开发商推行垫首付的做法其实就相当于火中取栗，开发商也在冒险。“房地产开发商的主要目的其实还是促销。这也说明中国的房地产确实到了一个房价要回潮或者卖不动的时候，这个时候也是房地产开发商最紧张的时候，聪明的开发商希望尽早把自己手中的存量房促销出去，所以他们敢于采用垫首付的方法。”

  “房地产开发商是最能够感应到房价走势的体，他们能够感应到房价究竟还能不能持续上涨。开发商之所以敢于冒险，推出垫首付，就是因为开发商预测到房价要下跌。”董登新对本报记者说，如果房价还有上涨的空间，开发商只会坐高抬价，根本不会降低买房人的条件。如果开发商主动降价，还愿意替购房者垫付首付的话，那只能说明房地产市场的狼真的来了。房价一旦掉头，就会打破房价不跌的市场预期，一旦打破，房价下跌的速度会是非常可怕的。

  慎做决定，避免跳进陷阱

  “这可能是一个陷阱，这里面博弈的就是房价的走势。垫首付的做法中存在一个债务关系，开发商和购房者有一个合同关系在里面。”董登新表示，“开发商帮购房者垫付首付，之后购房者当然应该将首付还给开发商。但是一旦房价下跌的话，那么购房者就有风险了。房价下跌，最后的买单者只能是贪便宜的买房人，这对于买房者来说就是一个陷阱。”

  他表示，开发商给购房者以便利，其实是想让购房者尽快签下合同，尽快把自己手上的存量房卖出去，这样的话，一旦房价大幅回潮，购房者肯定要根据合同将首付还给开发商，这样一来，购买者就要承担房价下跌的风险。

  “现在房市的观望情绪非常浓厚，房地产商面临着相当沉重的销售压力。如果所有的开发商都这样做的话，那就会更危险。房子会跌得更快，也说明现在的房市已经到了非常危险的边缘，垫首付对于购房者来说没有任何油水。所以这个时候建议投资者不要接最后一棒。”董登新对本报记者表示。

  此外，有业内人士分析称，现在楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘（楼盘 / ）的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项相对是否变多了呢？这些都是值得思考的问题。