对楼市影响最大的是房贷问题 刚需购房者别等房产崩盘

问：最近，人民币出现了大幅贬值的情况，有专家说这是资金在从中国撤出，未来人民币兑美元会跌到20元人民币才能换1美元。受此影响，大量的资金将从中国撤出，中国的房地产市场也会因此崩盘，一线城市的房产价格预计要要下跌80%。如果他说的是真的，我现在是不是应该暂时不买房，把手里的人民币全部换成美元，到时候就可以用很低的价格买房了吗？

人民币汇率是个很复杂的问题，至今连央行都在研究应该建立什么样的人民币汇率形成机制，所以要预测人民币的涨跌并不是件容易的事。

那么，专家的话是否可信呢？我们可以假设他的话都是对的，看看这那样的场景下，楼市是一种什么情景。拿北京来说吧，如果原价600万元（差不多100万美元）的房子，跌去80%，就只剩下120万元了。而当时1美元可以兑换20元人民币，这样如果用美元买，只需要6万元，仅为原价的6%。毫无疑问，如果你现在把6万元换成6万美元，到时候就可以买现在600万元的房子了，这对于打算购房的人来说，真是个天大的馅饼啊。

然而，房价和人民币的涨跌都不是专家说了算。拿人民币汇率来说吧，中国当然希望汇率可以贬一点，这样国内的出口导向型企业的竞争力就会更强，可其他国家会干吗？美国、 和欧盟国家不都曾为了刺激经济增长，竞相印钞票，搞货币贬值吗？真要是人民币兑美元贬到20，美国的企业将失去多少工作？美国国会会允许吗？同样，由于国际资源市场是用美元定价的，人民币大幅贬值将不可避免地带来输入性通胀。不考虑价格变动的影响，仅是人民币从6.1贬到20，就会让国内的能源价格涨倍，这恐怕也不是中国政府能接受的。显然，未来人民币兑美元保持相对稳定，才更符合全球经济的发展。

我也看了该专家的论述，他认为近期大量的外资在抛售房产，将资金撤出中国，这会引起人民币汇率暴跌，房价暴跌。但该专家可能忽略了，中国的外汇管制还是相当严格的，外汇的流入流出并不方便。在房产市场上，主要的购房体仍然是国内的居民，如果他们想通过正规途径换美元，1人1年只能换5万美元，就算1家口，也只能换15万美元。同样，当年想把大量的美元换民币也很难，额度一样也是1人1年5万美元。虽然有人通过进行外汇的流进流出，但风险很高，一旦被查获，不仅资金可能被没收，而且参与的人也可能因涉嫌而受到法律制裁。在资金流入流出都受限制的情况下，房价的高低主要取决于国内的购买力而不是外汇汇率。当然，由于人民币的贬值，会使房产公司海外融资成本提高，这会促使开发商加快推盘速度，对抑制房价上涨有一定作用，也有可能出现部分开发商降价售楼的情况。

话又说回来了，真要是房价跌了80%，一线城市还会限购吗？显然不会。一个楼盘（楼盘 / ）真要跌20%～0%都会引起购房者的抢购，更不要说跌80%了。现在对楼市影响最大的是房贷（贷款 / ）问题，银行在资金成本提高后，不愿意发放优惠利率房贷，导致购房者无力购房，需求减少，这才是楼市成交萎缩的根本原因。如果你是刚需购房者，还是别等房产崩盘了。