深圳正式启动土地制度改革 小产权房的现实与政策矛盾能否解决

深圳土地制度改革要的课题，是全国许多城市面临的共性问题。深圳“新土改”的成败，不仅具有区域意义，也具有全国意义。

　　5月25日，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革。国土资源部部长徐绍史说：“这是我国土地管理制度改革历史上又一次里程碑式的重大抉择。”

　　之所以如此评价，是因为深圳“新土改”肩负着完成土地确权，深化土地资源市场化、资本化配置，为小产权房等历史遗留问题寻解决办法等重任。深圳土地制度改革要的课题，是全国许多城市面临的共性问题。深圳“新土改”的成败，不仅具有区域意义，也具有全国意义。

　　深圳“新土改”的重点和难点，首先是解决违法建筑问题。据统计，深圳小产权房等违法建筑占全市总建筑面积的四成以上，用刚性手段全部清除，显然不现实，还会对原农村土地产权和集体利益造成冲击。深圳的改革方案透露，将依据“依现状、依改造”的原则，对土地、房产进行分开确权，或在“房地合一”框架下，通过土地权益书、作价入股等方式进行确权。也就是说，对小产权房，将不再一拆了之，而可能通过“赎买”的方式，让其有机会“转正”。

　　在现行土地制度体系中，小产权房没有合法的生存空间。但是，土地确权的落后，农村集体土地收益过低，城市化的提速，以及高房价共同创造了小产权房生存和壮大的空间。从市场的角度说，小产权房对于满足刚性需求、平抑商品房价，不是没有作用。解决集聚于小产权房上的现实与政策矛盾，需要思维创新。

　　给小产权房“转正”的机会，也不是没有风险。首先，在现有制度约束下，农村土地收益远低于城市土地。如果不放宽农村土地使用权“变现”的约束，无论是对土地、房产分开确权还是统一确权，都不能带来明确的利益预期，土地确权就可能遭到冷遇。其次，对小产权房的“转正”作价，不易确定价格标准。如果定价不合适，既可能损害农村土地和小产权房业主利益，也可能抬高平均房价，形成不恰当的楼市预期。再次，什么样的小产权房可以转正，需要明确标准。

　　从根本上说，小产权房之所以繁荣，不仅因为具有价格优势，更因为农村土地收益与城市土地收益落差太大。因此，在妥善处理小产权房等历史遗留问题的同时，不能忘记对土地制度的完善。而完善的标准，应既有利于城市化发展需求，又尽量平衡城乡土地收入差距。只有这样，土地使用现状与土地制度之间的脱节才可能接上，小产权房带来的制度尴尬才有望消解。