楼市轻微回暖无法阻止开发商“倒春寒” 下半年或再现部分房企出局

标普昨日称，中国地产商今年再融资压力巨大，并称今年将是楼市“两极分化年”，部分中小房企出局让强者愈强。

　　近两月楼市轻微回暖，但对于开发商而言，“倒春寒”也许迫在眉睫。

　　昨日，国际评级机构标准普尔召开电话会议，解读今年中资地产商的融资困局：对中小房企而言，当前四条融资渠道已经有三条“此路不通”，而下半年面临地产信托的集中到期，房企倒闭可能重现。

　　出来借钱总是要还的

　　“年初杭州有房地产公司倒闭。最近还听说因为有地产企业还不上钱，地产信托产品需要重组。”标普信用分析师陆枫在会上说，今年有6成的房地产信托面临兑付，而且集中在下半年，对地产公司的资金链构成冲击。“如果市场持续低迷，中小房企资金链断裂的可能性会变大”。此外，由于银监会厉行监管，房地产信托的发展显露疲态，信托融资越来越难。

　　信托不行了，能不能从其他地方借到钱？毕竟从标普监测的0家上市房企来看，信托融资仅占债务结构的10%，另外三条渠道为：境内银行贷款(占51%)、债券(占25%)以及银行贷款(占14%)。

　　陆枫认为，融资已经“此路不通”。“海外债券受市场波动影响大，B级以下的房企，债券收益率在二手市场已经上升到15%至20%，融资大门基本关闭；海外银行贷款只适用于少数评级高的企业，利率也提高了1个百分点，期限从往常的5年缩短到年”。

　　唯一能指望的是境内银行贷款：央行三度下调存准，令资金面略显宽松。但陆枫表示，调研发现内地房企只有在原授信额度内腾挪，先还旧才有望借新。

　　楼市下滑仍未见底

　　“今年一季度，我们评级的房企销售都下滑，、4月份销售轻微回暖，但不确定这个趋势能否持续。”标普分析师符蓓说，“今年地产销售应当跟去年持平，或者稍微下滑，关键是高存货、高竞争有可能导致价格战。我们维持负面展望，楼市的底部还没有出现。”

　　符蓓认为，出于通胀忧虑，政府年内仍将抑制楼市投机，限购政策不大可能放松。随着资金链压力的逐步增大，更多开发商将不得不降价促销———不排除有个别中小房企资金链断裂，走向破产。

　　据透露，标普在情景计算中设定今年房价下跌10%。“目前武汉、青岛等二线城市的地产库存已经超过一年半的销量，10%是个合理的假设。但我们没有考虑价格战的情况。”符蓓说。

　　标普在报告中称，今年将是楼市“两极分化年”，部分中小房企出局让强者愈强。

　　“楼花”能救楼市吗？

　 记者统计A股地产开发企业发现，过去一年里，开发商面临资金压力，纷纷加大“卖楼花”力度，以预收客户购房款来获取现金流。

　　今年一季报显示，120多家A股开发企业的营业收入增加12.8%，但负债里的“预收账款”增加将近成。

　　“楼花”能帮地产商“过冬”吗？

　　标普分析师陆枫对记者表示：“房地产整体销售还在增加，可以部分解释预收账款的增长。但这并不能缓解开发企业的资金紧张。”———尤其是预收账款与销售额关系密切，一旦销售下滑，只是“杯水车薪”。

　　目前支撑开发商的主要是账面现金。据标普统计，至去年12月1日，房企的现金储备同比下滑了12%。
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