精装房背后的五大质量问题

在买精装修住宅过程中，不少人也遭遇过这样的心理落差：样板间看着很动人，实际交房感觉很伤人。

明亮通透的空间、高级品牌的部品、看不到瑕疵的施工工艺，这是很多样板间留给买房人的印象。但最后收房时落差往往是全方位的。

一位参与过多个楼盘样板间建造的设计师介绍，开发商打造样板间，无论是在临时建筑还是在实楼里，首先都是精心设计或选择的好户型，容易打造出装修效果。其次，许多部品样板间和实际采用的会有悬殊，诸如洁具、地板、门窗等。“内开上悬的窗户，德国诺托的一个配件可能就得七八百块钱，这是用在样板间的；但实际给多数买房人用的可能是国内仿制的，价格也就100块钱。”

此外，为了凸显样板间的效果，施工工艺必然是按照程序进行，不会抢工期，施工人员的水平也是较高的。但大面积给买房人进行精装修时，难免会赶工期、不按照程序进行，施工人员的水平也有高有低。所以有时候会出现这样的情况：样板间的瓷砖或地板贴得严丝合缝；但自己收房检查，“一敲，里面空空的。”

对于样板间与实际交房装修的差异，不少房企人士觉得在所难免。而这在买房人看来，房企这种态度也恰恰造成了对实际装修质量的放松甚至放纵，留下了精装修质量的隐患。

问题4 建材产品最易滋生猫腻

从事装修行业十多年的程师傅告诉记者，同样是多乐士的墙漆，如果是零售家用通常是小桶装，有的卖100元一桶，也有的卖00元一桶。“等房子装修好之后，谁能看出来是用什么品牌或者什么型号的漆刷的，更别说分辨出刷了几遍了。”程师傅直言不讳，同样的墙漆品牌还有工程专用产品，都是大容量的桶装，比一般小桶装的价格更低，但质感也较差。

“从房地产角度看，交房时有验收标准；从家居层面看，建材生产的标准也有，只要投入市场就不会有太大问题。但是当两者叠加的时候，因为监管存有空当也最容易滋生猫腻，其实也是目前项目精装修暴露问题最多的部分。”京城某知名家居卖场负责人透露，与家具等大宗产品相比，掩埋在墙体内的管线、墙面涂料等建材产品更容易滋生猫腻。

只要可以批量购买，建材产品厂家就乐意做这种生意。制作的工序和材料同等情况下，订单式的批量生产相对节省了人力和材料成本，建材厂家更愿意“牺牲”部分纯利润以价换量。在采访中，记者也发现建材品牌厂家身处产业链末端，在竞争趋于白热化的当前，为了获得开发企业的青睐，除了品牌说得过去之外，价格是最重要的考量指标。

据一位知情人士介绍，与消费者在各大家居卖场自主选购的同样的产品相比，房企大部分是通过与品牌厂家直接联系建立合作关系，省去了中间卖场和经销商的利润，同时，房地产商把集采价格压得很低，一般比市场价要低出1/，甚至一半，所以想让厂家来保证质量特别难，但是出了问题，还需要包修包换包退包赔，很多供应商都认为难度很大；其次，开发商对于付款方式要求也很苛刻，一般都由供应商垫资金，做完后统一结算，对于供货商而言形成巨大的资金压力，他们只能一些便宜的或者其他贴标品牌来代替。据这位知情人士透露，这也是一些建材产品被曝出质量问题的根本原因。“可能是同样的品牌，但是因为给的价格过低甚至不够成本，就要想办法，一想办法就会出问题。”

目前北京对于住宅质量实行的是分户验收，由建设、施工、监理等相关单位共同参加验收。但如果是精装修住宅，通常的做法是在毛坯房验收后，进行装修后，开发商再组织业主二次验收。目前市面上提到的精装修楼盘基本就是将所有不能动的部分安装好。大致包括：水电、墙面、吊顶、地板、橱柜、卫浴中的坐便器、台盆以及空调等基础设施。据了解，装修验收属于住宅再装修范围，如果按照普通的房屋质量验收标准，只针对建筑本身，比如墙面、地面等是否存在质量问题，和规划设计是否相符等等，至于厨具洁具什么品牌是否合格，不在验收范围之内。

此外，购买精装修住房出现纠纷有个最大的维权难题：精装修住房的房价一般是按面积来计算，如果合同中对地板、门窗、厨具洁具等材料的品牌、型号或者价格进行具体约定，或者说样板间装修标准仅当作参考的话，那么一旦出现纠纷到开发商交涉时，开发商经常会用“装修成本均摊入每平方米计算，不是单件材料的叠加，地板方面用了便宜货但可能在其他方面用了高档产品”等理由搪塞，开发商不分别提供单件产品的价格的话，维权难度非常大。

■ 他山之石

标准化产品已成体系

曾在 留学的国家住宅工程中心执行总建筑师刘东卫对于 精装修建筑非常了解。他介绍， 住宅以70-80平米的小户型为主，也全是精装修房。 的精装房的空间利用率非常高，非常注重实用性，常将空间功能进行有效拆分，避免了空间在时间使用上的冲突。此外， 精装房的另一特点是住宅产业化创造的标准化产品，因此个性化不突出。但也是因为 各类住宅部件工业化、社会化生产的产品标准已十分齐全，占标准综述的80%以上，部分尺寸和功能标准已形成体系，因此质量能够得到保证。

美国 装修质量差，开发商须高额赔偿

目前国内倡导的精装修房，实际上早在美国、 、德国等发达国家实现了，这些国家已没有“毛坯房”的概念，收房后直接可以“拎包入住”。

以美国为例，美国普通中产阶级社区的别墅或公寓，按照中国标准，都属于精装修。除了装修之外，在美国房价中，同时包含部分家具。如所有室内装潢已经完备，如地板、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别；厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全；家用洗衣机、烘干机包含在内；室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水炉子等；防火、防煤气预警装置等等；如果有车库，那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。买下基本就达到入住要求。

在装修质量方面，由于标准要求高，法律完备，一旦因房屋质量出现问题而被告上法庭，所面临的赔偿可能令开发商倾家荡产。

■ 支招

业主可组成联盟全程参与监督

随着住宅产业化的推进，精装修房成为万科等龙头开发商发展的一个方向。虽然业主不用为买房还要装修而头疼，但一旦精装修交房隐藏着质量问题，入住后业主也将面临修复、维权等后续隐忧。

北京远东致信工程咨询有限公司总经理张民表示，为了免除这些后患，业主可以在收房之前联合起来，成立业主联盟，增强业主们话语权，一旦出现质量问题，多个业主比单个业主投诉反映问题更能引起开发商重视。联盟可以要求开发商整改，甚至集体拒绝收房。

其次，为了免除入住后的隐患，业主联盟可以提前介入到装修的全过程中。如业主联盟派几名业主代表和开发商交涉，可以要求精装修过程透明化，规定探视时间，业主全程监督装修过程。

张民表示，开发商把精装修房的工作承包给施工方，施工过程中出现一些问题开发商也很难以一一发现。从这个角度而言，其实开发商和购房人的利益是一致的。让业主参与到精装修施工过程中来，也是在帮开发商监督施工方。

据了解，在精装修房交房时，经常出现实际交的房与当初业主所看的样板间不符、装修用材及厨卫用具档次低于承诺品牌等问题。而业主争取参与监督精装修工程，材料是否是真材实料、装修流程是否规范、装修质量是否过关，在装修过程中业主都可以监督得到，如果不满意或者与合同承诺的不符，业主可以立即和开发商沟通交涉，维护业主的权益。