地方政府依赖土地财政引导借贷资金的流向

　中国房地产市场在传统春节淡季过后并未出现前几年同期的热度，——房价整体上尽管仍然上涨，但是，涨幅的收窄以及对后市的影响令人关注。

　　中国国家统计局本周二发布的数据显示，2月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别比1月份减少5个和2个，而同比价格平均涨幅分别比1月份回落1.个和1个百分点。

　　此外，2月份房地产开发景气指数为96.91，比上年12月份回落0.点。

　　尽管从个别月份表现判断中国房价是否出现拐点是很难的，而且在诸多因素中，房地产价格受市场供求关系的影响是最深的，但是，仍然可以看出，至少有四大政策因素将直接或间接影响房地产市场的走势。

　　整顿金融市场

　　最近10年来，中国房地产市场的“火爆”吸引大量金融资本流入，其中，许多地方政府对“土地财政”的追求与依赖也引导了借贷资金的流向。

　　尤其令人关注的是，膨胀迅速的“影子银行”的诸多资金也流向了房地产和与之相关的产能过剩行业，在加大金融风险的同时，“火上添柴”般地进一步催热楼价。

　　中国央行货币政策委员会委员陈雨露表示，中国房地产业吸收了很大的金融流动性，并给货币进入房地产以外的实体经济造成了难以忽视的困难，几乎可以说，房地产业对新增货币是有多少吃多少。

　　中共十八届三中全会审议通过的决定对深化金融改革作了重要部署。2014年的《政府工作报告》指出，让金融成为一池活水，更好地浇灌小微企业、“三农”等实体经济之树。

　　国务院总理李克强在十二届全国人大二次会议闭幕后举行的记者会上说，对于“影子银行”等金融风险，我们也正在加强监管，已经排出时间表，推进实施巴赛尔协议Ⅲ规定的监管措施。

　　分析人士表示，由于信托产品、理财产品等诸多金融产品以房子作质押和抵押，及早整顿金融市场、管控金融衍生品风险，对中国未来金融系统性安全意义重大。

　　陈雨露表示，房地产市场必须实现持续健康发展，而不能寅吃卯粮、涸泽而渔，没有稳定的房地产市场，深化金融改革谈不上，而没有深化金融改革，房地产市场也很难实现持续健康发展。

　　目前，中国一些房地产企业已经集中出现资金流动性问题。而上一次出现此种情况还是在国际金融危机爆发之初。一些市场人士认为，在深化金融改革的大背景下，无论是房企再融资还是房企重组，都难以再现曾经的“流动性盛况”。

　　陈雨露说，金融体系需要针对未来房地产市场可能形成的下跌风险进行预估，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控，而国家需要针对未来十年中长期房地产市场进行分类调控和精准调控，助力房地产业回归理性，极力避免出现大涨大落。

　　供需分类调控

　　在中国，“住房”被中央决策者称为最大的民生问题之一。而民生问题又被视为“中国最大的政治”。

　　2014年的《政府工作报告》称，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　李克强总理在十二届全国人大二次会议闭幕后举行的记者会上表示，房地产问题是个大问题，直接关系到居民住房。让人民众住有所居，这是政府的奋斗目标。

　　中国政府已经决定进一步加大力度，计划在2014年新开工保障性安居工程700万套以上，基本建成480万套。中国政府去年6月还决定在2017年前再改造1000万套棚户区住房。

　　中国住建部专家委成员、上海市政府参事张泓铭说，“增加中小套型商品房和共有产权住房供应”都是为了解决民生，平抑供求，客观上利于稳定房地产市场价格。

　　中国一线城市的房价尤其受政策性影响较大。以北京为例，随着保障房用地增加，在土地供给基本稳定的情况下，普通商品房用地肯定会相对下降，加之高价楼盘不被批准入市，都会带动抑制房价涨幅。

　　中国社科院财贸研究所研究员汪莉娜说，三、四线城市由于供给过剩，已经形成了供需失衡状态，部分地区房价将会持续下降。

　　北京自去年10月至今已表示将供应7万套自住型商品房，而过去几年北京年均销售的商品住宅数量在8万套左右。自住型商品住房除了价格比周边商品房低0%左右，还面向所有符合限购条件的家庭供应。

　　中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强说，自住型商品房也分流了部分刚需盘的需求，并让不少准备购房者的观望心态加重，从而对一般商品楼盘的价格构成压力。

　　更重要的是，一个不可忽视的总体情况是，经过此前10年左右的供需两热、价格一路飙升，关于房地产的潜在购买力已经被过多地提前释放，“有能力的持币待购者”数量已经大幅衰减。

　　立法房地产税

　　中国房地产税的立法进程正在加快。2014年《政府工作报告》要求做好房地产税立法相关工作，这与中共十八届三中全会关于“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求相一致。

　　自2011年1月28日起，上海和重庆开始试点征收房产税。尽管初期其对遏制炒房投机、引导理性消费起到了一定作用，但是两地房价仍然是“稳中有升”。

　　实际上，上海市的房产税征收对象是增量住宅，而重庆市则是奢侈品住宅，两者从征收额度和征收对象范围来看，都不具备足够的打击投资性需求、稳定房价的功效。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，与在上海和重庆已经改革试点三年的“房产税”相比，全国人大正在研究推进的“房地产税”内涵则更加宽广。

　　分析人士表示，未来房地产税或会着重于保有环节“调节高端”，对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率，但税款征收是针对增量住房还是存量住房、是按照房产面积还是套数仍需权衡。

　　中国人民大学财政金融学院教授安体富说，虽然房价调控的希望不应过于倚重房地产税，但是后者至少会对存量住房入市发挥重要的推动作用。

　　加大反腐力度

　　中国新一届中央领导集体对于腐败现象秉持严厉的“零容忍”态度，并决定通过深化改革，强化权力运行制约和监督体系，其中包括加强反腐败体制机制创新和制度保障。

　　前些年的房价高企，也让房地产成为腐败行为的重灾区之一，不仅腐败分子持有多套来源非法的房产挤占住宅供应份额并加推房价，而且权力寻租、权钱交易等也推高了房地产入市的成本。

　　反腐专家说，中央加强反腐败体制机制创新和制度保障，加大预防和惩治腐败的力度和决心，无疑会涉及房地产业，这将有利于房地产供求关系的平衡和价格水平的稳定。

　　一边是千千万万诚实守法的劳动者“住难所居”，一边是坐拥数量惊人房产的“房叔”“房婶”“房”“房”们“待价而沽”，此般现象令人痛心。

　　中国已经启动了不动产统一登记工作。201年月，国务院发布的《关于实施〈国务院机构改革和职能转变方案〉任务分工的通知》明确要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，出台并实施不动产统一登记制度。

　　最近一段时间，全国一些城市的二手房（二手房 / ）入市量突然明显增加、价格突然明显下降，个中原因耐人寻味。

　　中国指数研究院华中市场研究总监李国政说，不动产统一登记后，住建部将对各地的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，实时更新，不动产统一登记将对房价产生一定影响。
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