遇到“一房二卖”，如何判定合同效力？权威解读来了

在房屋买卖过程中，偶尔会发生卖家将同一套房产卖给两个买家的现象，我们通常称之为“一房二卖”。这种情况下，可能有一方的合法权益会受损。但“一房二卖”到底算不算数呢？其中的法律咋样规定？

想要明白这个问题，我们得先看一个案例。2002年，马某花了115万元预购了一套房子，第二年，他又以158万元的价格把这套房子卖给了张某。张某付了一半房款并搬了进去，开始装修，但是过户手续迟迟没办。2004年，马某突然说不卖了，然后立马又以180万元的价格将房子卖给了赵某，并且当天就过户了。赵某拿着房产证赶到了房子里，让张某停止装修，并换了门锁。这事儿搞得三方都很不愉快。

张某感觉自己被骗了，就告上了法庭。法院审理此案时，发现马某和赵某的交易明显有问题：比如交易太急促，价格低于市价，没有谈判过程，也没有看过房子，而且大笔现金交易没有银行证明等等。这些都不符合常理，法院最终判定马某和赵某是恶意串通，损害了张某的利益。赵某的过户无效，房子应该过户给张某。

简单地说，房产所有者在和买家签了合同、但没过户之前，如果又卖给了别人并且过户了，这种情况下，第二次卖是有效的，第一次买房的人只能追究卖家的违约责任。但是如果第二次卖房是假的，就是卖家和别人串通一气，捏造虚假合同，目的是为了逃避对第一次买家的责任，那么这种转卖就是无效的。

法院判断这种恶意串通时，会综合考虑交易的真实性，包括看是否有正常的谈判和看房过程，交易金额是否合理，是否有真实的款项交割等。如果卖家和第三方不能合理解释这些细节，法官就有理由怀疑其交易的真实性。

对于市场上的这种“一房二卖”现象，司法审判的角非常关键，它不仅能保护真正买房人的权益，还有助于维护市场的公平和诚信。

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