上半年房产信托平均收益超10%开发商长跪信托公司

“Y房地产开发商通过Z信托公司融资，到期没法还钱，按照约定，项目将被信托公司以几乎零成本接盘。Y开发商老板在Z信托公司老总办公室长跪不起，‘求你放我一条生路吧，我毕生的家底都押在这里了！’Z信托最终放过Y，再发一款信托计划，捆入Y全部资产。”一位信托业内部人士在其微博上爆料称。这一说法非常尖锐地暴露出了房地产信托的高风险。

　　尽管房地产信托充满了风险和争议，但是并不能阻碍其大规模的发行，而房地产信托的高收益，也让许多的投资者趋之若鹜。

　　近期不断传出监管部门叫停房地产信托的传言，但事实上，监管部门并未直接叫停房地产信托业务，对多家信托公司进行“窗口指导”，推行“事前报备”制度。

　　房地产信托收益达10.86%

　　西南财经大学信托与理财研究所监测数据显示，2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为4款，其平均的年化收益率高达10.86%，在各类信托产品中仍然处于明显的领先地位。

　　根据诺亚财富管理中心的研究员肖闰月统计，今年6月份共有42家信托公司发行184款信托产品，可统计到规模的167只产品其资金总量为亿元，这些信托产品主要采取股权投资的方式，主要投资于房地产领域。“6月份投资于房地产的产品是5款，可统计规模达到196.98亿元，占比44%。”

　　而根据用益信托研究所的统计数据，今年上半年房地产信托仍然大规模增长，上半年集合信托产品的规模达到2159亿元，其中投资于房地产领域的信托产品规模为890亿元，占全部集合信托产品41.22%。4、5、6三个月的房地产信托规模分别达到85.7亿元、24.64亿元、41.14亿元。

　　在近期到期清算的房地产信托产品中，新华信托的“上海袭明股权投资”产品收益率为10%，新华信托的“福星颐美华庭股权投资”产品和中投信托的“中吕国际大厦项目”产品的投资收益率均为9.5%。

　　四川信托力推房地产信托

　　中融信托曾经是业内发行房地产信托产品的老大，而如今这一江湖地位已经被四川信托所取代。根据用益信托研究所的统计，截至6月29日，四川信托累计成立房地产信托产品达2款，规模高达70亿元。

　　据统计数据显示，今年上半年发行信托规模的前五名分别是中诚信托20.81亿元、中信信托190.28亿元，中融信托180.1亿元、外贸信托159.96亿元、四川信托99亿元。

　　成立于去年11月29日的四川信托，仅用了大半年时间，就已经跻身为信托公司发行规模的前五强，其主要战绩归功于房地产信托的大规模发行。一位业内人士指出：“新成立的信托公司需要开拓市场，大量发行房地产信托是一条捷径，由于收益高，房地产信托仍然十分受欢迎。”

　　在房地产信托受到监管部门的严密控制以来，中融信托、中信信托等公司在房地产信托的发行上已经放缓了脚步，不过四川信托仍然大步迈进。近期四川信托发行了一款“俊发地产股权投资集合资金信托计划（第四期）”，投资于房地产领域，其募集规模高达29.60亿元，投资期限为24个月，产品投资起点为00万元，预期收益率高达12.5%-14%，不管是规模还是收益，都是近期房地产信托产品中的佼佼者。

　　近期中融信托也成立了一款“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，投资于房地产领域，募集规模为7亿元，投资期限为两年，预期年化收益率为9%-14%。

　　“市场上关于暂停房地产信托业务的传闻似乎并没有减弱信托公司和房地产的融资热情。”用益信托研究所的研究员认为。因为6月27日-7月日一周发行的0款信托产品中，就有12款是投资于房地产市场的，拟募集资金49.84亿元，占总发行规模的62.08%。

　　中小房企或遭拒

　　6月份一期《经济学人》杂志中写道：“政府永不打算公布地方政府借贷的规模。不管是不是因为这样的不透明，这些隐藏的债务已经成为萦绕在中国问题专家脑子里的四大担忧之一，其余三个分别是资产泡沫、通胀和管理松散的信托公司。”

　　信托公司同地方政府债务、资产泡沫、通胀相提并论，这表明信托公司的乱象已经愈发严重，而房地产信托是重点担忧的对象。一方面银行限制房地产贷款来控制房地产企业的资金链条，而另一方面房地产企业纷纷转向信托来寻资金支持。

　　据业内人士透露，最近银监会窗口指导了约40家信托公司，要求今后房地产信托计划需要事先获得银监会或各地银监局的逐笔报批。

　　目前信托业内普遍认为，国内信贷政策收紧的情况下，监管部门加大了对房地产信托的监督，规模比较大的地产龙头企业更容易获得融资，而中小规模的房地产企业由于风险相对较大，或将被拒之门外。

　　用益信托研究所研究员指出，目前不论是监管部门的窗口指导还是信托公司为控制风险自主暂停业务，房地产市场的前景似乎都不太明朗，新业务需要逐笔报批将大大影响项目的融资效率，融资成本也会相应地增加，这对信托公司开展业务将造成很大的影响。所以，如果不是好的房地产项目，信托公司将宁愿选择放弃转而寻求其他新项目。