落实房屋租赁登记制度 律师提醒：教大家如何避免租房“陷阱”

近日，北京市住建委等联合印发了《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人。房屋出租新政的出台，引发了社会广发关注。受中新网房产频道邀请，原住建部政策研究中心副主任王珏林做客中新访谈并表示，新政保障了人的基本居住空间，但全面禁止租有难度，建议由基层来管理，一同做客访谈的北京市汉卓律师事务所律师安百山则建议下放房屋租赁登记权利层级，可适当考虑让房东不再纳税。

　　王珏林：北京出租房新政保障了人的基本居住空间

　　针对北京出租房屋（租房网 ）新政，王珏林认为，北京出租房新政保障了人的基本居住空间。其中，出租房屋人均居住面积 不得低于5平方米的规定，就是对一个人的最基本居住的空间的体现。“现在我们一般的卧室面积一般的就在10平米到15平米左右。设计的话住两个人，再放东西就比较合理，如果三个人就比较紧张，而且容易产生各方面的矛盾，所以这样应该有一个合理的分割，我觉得还是比较合适的。”

　　律师建议：下放房屋租赁登记权利层级 适当考虑免税

　　政策的执行要依靠落实房屋租赁登记制度，北京市汉卓律师事务所律师安百山做客中新网视频访谈时表示，政府可以适当考虑房东不再纳税。

　　安百山表示，房屋租赁登记制度一定要落实到底，现在很少有出租房屋的房东去做房屋登记，甚至不知道去哪里登记，同时担心登记之后就要纳税。

　　要保证房屋登记的顺利实施，安百山认为，可以把权利层级下放，让基层来做。“给业主提供登记的便利，是不是到物业、街道或者居委会就可以登记。”安律师建议，为了鼓励房东去做房屋租赁登记，是否可以考虑不再交税。同时，对不做登记的行为做出处罚，对不登记的房东可以通过业主的举报，物业、居委会等在日常工作中发现。

　　王珏林：全面禁止租有难度 建议由基层来管理

　　“一套80平米的房子，竟然租住了25人，”这是北京“租”市场的一个真实案例。然而，在房价居高的北京、上海，这样密集的“租”的现象并非个例。基于北京租市场的现状，应该如何做好监督管理？对此，王珏林表示，目前租的监管存在难度，建议由基层来管理。

　　他表示，“一下子管理到位，这个难度比较大。”但是，如何落实政策规定，“就要发挥社会的作用，发挥我们每个层的政府服务部门的作用。”

　　王珏林认为，“因为这个是属于北京规划委和公安局同时的，他两个监管部门，可以发挥社区作用，社区及街道、派出所是最直接的。由基层来管理，众来监督，这样的效果可能就好一些。”

　　王珏林建议：保障性住房建设需扩展渠道

　　关于公租房等保障性住房的未来发展方向，王珏林表示，保障性住房建设需要扩展渠道。北京目前采取的办法是，通过卖地配建保障房；“但一下子解决大批的政府公共租赁房，我估计政府没有那么大的实力，所以保障房还得从多渠道，多形式多方式来扩展，多渠道就是，保障房要大企业自行解决，要帮助政府和社会分担压力。”王珏林认为，政府还可以通过补贴的办法，来减轻部分年轻人的负担。

　　中介擅自打隔断跟房东发生纠纷较多

　　针对当下的租房市场，安百山律师表示，中介擅自打隔断跟房东发生纠纷较多。“我们基本上处理的是房东把房租给二房东，或者中介之后，中介擅自打隔断，跟房东发生纠纷，这种纠纷比较多。”

　　安百山强调，“租最重要的还是消防的问题，因为你租之后，特别是现在很多二房东，中介通过打隔断的方式来隔出一些小房间，他这样做的时候，他不会去把里面的布电重新做，都是拉接线板这种方式，有可能带来安全隐患。”

　　律师提醒：教大家如何避免租房“陷阱”

　　最后，安百山律师也给了租房客一些提醒和建议，他表示，“在实践中有好多租房的过程中出现了纠纷，可以从以下三方面在租房的过程中予以注意。”

　　第一，要审查房产证件。第二，审查权利人的身份证明；如果权利人是自然人，那就看身份证；如果是单位，就看一下营业执照；确定这个房产是合法的，房产的权利人是谁。此外，要现场看一下房源，有没有打隔断，居住的空间是多少。第三，要签好合同，签合同要采用政府发的示范文本；“这个示范文本它对相关的条款规范的是比较完整的，有些具体的内容可能需要双方去具体谈，但是具体的内容涉及到比如我们实际交房的时间，比如房屋维修的责任，比如房租的付款方式，押金的交付以及返还的时间，以及水电、煤气、物业的承担人一定要约定的细致，一旦发生纠纷的话，我们有一个合同依据。”

　　此外，安百山还补充道，“如果是二房东对外转租的话，一定要确定是原房东允许他租的，一般两个层面可以看到，第一，他和原房东签的合同里面可以看的出。第二，是不是在原房东授权的情况下去转租，一旦二房东出现问题了，最终的住房人受到的损失原房东是不管的。”