认购热情已下降 房地产信托“被收紧”

　　这是“多米诺骨牌”倒下的连锁反应，越来越多的信息显示，房企的融资渠道仍在继续收窄。近期增长迅猛的房地产信托业务，已被作为相关部门风险监控的主要目标。最新的风险提示是，要求房地产信托业务中的股权投资方式，房企必须严格按照“项目四证齐全、企业资本金达到0%、开发商二级以上资质”等条件，对资金需求逐渐迫切的开发商而言，信托正在成为一种高门槛的融资渠道。

　　房地产信托门槛再提高

　　银监会对多家信托公司进行“窗口指导”的消息在最近甚嚣尘上。最新的消息是，接受窗口指导的信托公司已扩展至20家。不过，《第一财经日报》记者在多方查实后发现，所谓的“房地产信托业务叫停”并未发生。取而代之的是监管部门再度强调了以股权投资方式运作信托资金的风险监控意识。

　　“信托公司与银行的不同之处在于，除了可以债务融资的方式介入之外，还可以股权投资的形式直接参与。”一位信托公司人士告诉记者。据了解，债务融资是指房地产企业直接向信托投资公司贷款实现融资，而股权投资则通常采取收购项目公司股权的形式，最终以承诺回购完成资金退出。

　　上述信托业界人士称：“从名义上来说，债务融资与股权投资的区别在于，前者以固定收益为收益，后者则以股权分红的方式获利。但现在有不少信托公司的股权投资实际上已成为变相融资产品。”

　　事实上，对借用信托资金的房地产企业申请门槛，始终没有放松过。多名信托业界人士向实，如果以债务融资方式贷款，严格执行“项目四证齐全、企业资本金达到0%、开发商二级以上资质”等条件，年息一般在20%左右。“这种审核条件，基本上把不少中小房企挡在门外了。”一位信托公司投资部人士坦率表示。

　　虽然从实际操作情况来看，房地产信托业务中采取债务融资的方式，仍然占据信托市场产品“大半江山”，但迅速增长的股权投资产品数量不容小觑。例如由天津信托发行的“融创置地”股权投资集合信托计划，即属一只股权投资产品。公开信息表明，信托资金收购天津融创置地旗下的重庆奥园公司股权，获得资金用于天津融创奥城投资有限公司时代奥城项目8期的建设，最终承诺到期溢价回购重庆奥园公司股权。

　　一位不愿意透露姓名的信托公司研究人士向记者解释，在股权投资产品中比较常见的操作方式是，将同一集团公司名下的A项目公司与B项目公司实行“协调”，以A项目公司的股权实行质押以获取资金，而信托资金落点则在于符合审核条件的B项目公司。“其实最终的资金落向才是主要审核范围，两家项目公司都归属于同一家母公司，资金调配也容易。”

　　根据用益信托工作室提供的数据，今年4月份集合信托产品成立51个，成立规模579.81亿元，双双创下4个月来最高纪录。其中，股权投资成立产品6个，房地产投资领域成立数量97个，比月份增长了49%，仅次于工商企业投资领域。

　　对于相关监管部门实行“窗口指导”的市场传言，有信托公司内部人士称，最新的投资要求是，实行股权投资的房地产企业，必须满足上述三个条件才能发放贷款。此外，少数信托公司还被要求，房地产信托业务量不能超过4月份额度。

　　资金压力增大

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，从房地产信托资金“突飞猛进”的现状来看，楼市整体资金已经开始出现质变，“特别是在二三线城市占比过小的企业，在2011年受到的影响将更大。”他认为，房企融资成本的不断攀高，使得开发商从银行贷款难度愈发增大，而信托资金的募集明显增加了开发商利用资金的难度和成本。与银行信贷利率相比，信贷资金的利用成本可能超过一倍。“这将会逐渐使开发商加快项目销售追求销售回款，降低压力。”

　　在“2011中国房地产百强企业研究成果发布会”上，黄瑜指出，2010年间百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值58.9亿元，近五年的年度复合增长率达到2.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊于总资产。“这说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的主要因素。”

　　标准普尔金融机构评级服务董事廖强对记者表示，房地产业已成为调控影响最大的行业之一。“开发商的还款能力主要来自于存货的快速流动及现金回笼，如今的‘僵持’状态会使得房企的还款能力进一步下降。”

　　自去年7月份叫停“银信合作”之后，信托公司的资金来源始终是关注的焦点。仲量联行上海公司投资部总监李林表示，信托行业的资金来源更多来自于社会融资。不过，这一渠道的监控力度亦在加大。有信托公司内部人士告诉记者，相关监管部门发布的《理财、资金信托专项统计制度(试行)》，其实际意义便在于管理好社会融资总量。

　　最新的市场反馈也显示，“一些风险性较大的房地产信托产品，其认购热情已有下降。”上述信托人士称。