房屋动拆迁，涉及千家万户，是近些年我国社会矛盾的焦点领域。虽然国家三令五申，禁止违规暴力拆迁，但各地屡禁不止，恶性事件仍时有发生。拆迁矛盾的焦点，正是补偿金额多少。往往是政府和拆迁户在补偿金上谈不拢，或政府进行，或业主顽强保家，双方各不让步，一旦矛盾激化，则极有可能发生悲剧事件。
那么，补偿金多少才算合理？近日，住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》，解决的正是这档事。
与200版文件相比，具有新意和积极性的内容主要有三点。一是评估方式多样化、细致化。原规定：估价一般应当采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。现规定：应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。其进步意义是，按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的评估方式。
二是参考价格的标准。原规定：拆迁估价应参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。现在则不再要求参照政府公布的房地产市场价格。其进步意义是，更加尊重评估机构。由于政府公布的价格，只是一个城市、一个城区、一个板块的笼统市场价格，难以对某套拆迁住宅形成准确的参考价值。况且，很多城市公布的住宅价格，往往包含了经济适用房、安置房、限价房的因素，不能很好反映市场化的商品住宅价格。
三是增强了拆迁户对评估机构的选择权。原规定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。现规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。其进步意义在于，政府不再规定估价机构名单，这样拆迁户选择范围扩大，同时增加了拆迁户之间协商的自由度。
总体而言，《国有土地上房屋征收评估办法》有利于保障拆迁居民的利益。不过值得关注的是，今年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而该评估办法中，并没提及这一点，这对于最大限度地保障拆迁户的补偿费，不能不说是一点遗憾。
最后，当前我国的房地产估价师总体数量偏少，估价水平参差不齐，是否能满足广大拆迁户的需求，值得担忧。另外，随着房产税推进，我国所需的估价师数量将更大，质量将更高。与之相关联的是房地产估价机构，暂且不论其数量和水平，过去很多年，很多估价机构总是看主管部门、利益部门的“脸”行事——此类拆迁的委托人和付费人估计是政府部门，估价机构将来能否与拆迁户“一条心”，还有待观察。
发表评论