房地产政策的整体思路 是政府与市场各自分工明确

日前，全国工商联房地产商会创会会长聂梅生透露：“房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”聂梅生认为：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管全国。”
这篇报道传递出两个清晰的信号：一是政府与市场要明确分工，行政的归行政，市场的归市场。市场对这种分工期待已久，而目前准确地说中国楼市是“政策市”，主要看政府脸。二是今后楼市调控不再是出台一个药方全国一起 “吃药”，而是要放权给地方。这是地方政府所期待的。

如果推行这两种改革思路，好处不言而喻。就“政府与市场明确分工”这一点而言，的确符合本届政府的改革思路，在今年月的中外记者会上，李克强总理就明确指出，转变职能则是厘清和理顺政府与市场、与社会之间的关系。说白了，就是市场能办的，多放给市场。这样做，政府既能集中力量办大事，而且还能增强市场活力，减少权力腐败的机会。

政府与市场如何分工呢？聂梅生透露，政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他的则交由市场解决。如果是这样的改革思路，无疑符合各方期待。但是，这会引发不少问题，比如说，从政府职责来看，保障房（保障房 / ）这项职责很清楚，但市场监管这项职责却很不清楚，究竟哪些问题该归政府管，哪些问题该由市场自己来解决，似乎很难截然区分清楚。

最近全国密集出现多个 “地王”，9月4日北京（楼盘）单价 “地王”诞生；9月5日上海

（楼盘）、杭州（楼盘）、苏州（楼盘）三地一日三个“地王”。这个问题该市场管还是该政府管？如果交由市场来管，市场管不了，因为土地供应在政府手里。如果交给政府来管，尤其是放权给地方政府，恐怕会制造更多的“地王”，因为“地王”可以带动地价上涨，为地方政府增加财政收入。

房价涨过快，该市场管还是该政府管？如果让市场自行调节房价，唯一的办法就是增加供应量，但是，房屋供应量并不完全取决于市场，还取决于土地、信贷等要素。而土地等要素还是在政府掌握之中。如果房价交由政府来管，就有可能出台限购、限售、限价等行政干预措施。一旦政府来管理价格，市场规则往往就会失灵。目前的中国楼市就是这种状况。

在笔者看来，政府与市场明确分工这是必然趋势，但道路还很曲折：首先土地、信贷等要素还是政府说了算，要想让政府放权并不容易。如果土地不能实现自由交易，必须要通过地方政府出让，那么，地方政府就会通过控制土地供应量和供应节奏让自己的利益最大化。

其次，中国楼市的市场机制很不健全，主要表现为法律法规不健全不合理。市场经济是法治经济，但《土地法》、《城市房地产管理法》等以及房地产税制都不健全。当前的房地产市场，还很不利于市场公平竞争。只有市场公平公开公正竞争，才能发挥出正常的作用。一个不健全的行业或市场，必然会出现畸形的竞争和畸形的价格。

政府与市场截然分工，看上去似乎不太现实。但是，仍要朝着这个方向来努力，重点与难点在于两个方面：一个是政府与市场的边界很难去厘清，政府在什么情况下该出手什么情况下该收手，标准也难以去界定；一个是必须有、财税改革配合才能完成，但这些改革能否达到应有目的，是一个未知数。