600亿元填不满房产面积误差黑洞

　　国家统计局数据显示，2008年全国商品住宅销售面积约为5亿平方米。按房产测绘误差比中限1.5%计算，仅住宅虚增面积就达到了750万平方米，相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积。按国土资源部的报告，当年全国商品房平均销售价格接近4000元／平方米，按此粗略估算，消费者为此多支付00亿元。2010年，全国商品房销售面积达到10.4亿平方米，全年商品房平均价格为50元／平方米，按房产测绘误差比中限1.5%计算，虚增面积达到1500万平方米，相当于天津市全年商品房销售面积，消费者为此多支付600亿元。

　　之所以会出现如此之多的虚增面积，是因为目前房产测绘使用的计量标准，属于地理测绘范畴，不但达不到房屋建筑工程施工的精度要求，更不符合房屋建筑工程技术的规律，“就像用制造自行车的技术标准监督钟表的制造生产一样，是根本无法检验钟表精密程度的”。另一个问题在于，通常只有房管局所辖的房屋测绘所有房产测绘资质，而这一房屋测绘所本身经常站在开发商一边，消费者与开发商出现争议，消费者请来的非本地房产测绘机构作出测绘结论，往往不能得到认可。

　　不仅如此，由于房屋预售制度的存在，开发商在房屋预售时签订的商品房买卖合同约定面积，往往比交付使用的房屋面积小。而根据最高法的司法解释，房屋测绘面积误差比绝对值在%以内(含%)，按照合同约定的价格据实结算。开发商凭此误差就可以虚增房屋面积，而且合理合法地卖给消费者，从而多套取消费者的资金。

　　消费者在向开发商购买房屋中吃亏很大的，还有公摊面积的计算。由于现行的《商品房销售管理办法》对公摊面积在总建筑面积上并没有明确的比重，开发商不仅在公摊面积上自行设定标准，而且在合同约定与实际交付时，还经常改变原有的约定。比如，合同上承诺套内面积70平方米、公摊面积0平方米。但交房时，套内面积变成了60平方米，公摊面积变成了40平方米。全国人大代表林燚就称：“现在公摊面积有多大仍然是开发商测量的，而且各地没有什么统一的标准和规范，无论用何种方式计算房价，公摊面积对购房者来说都是个谜，经常引起买卖双方的争执。”

　　所有这些问题，从表面上讲，是开发商黑心赚取消费者的钱，根子却在于有关的监管规定，有意无意地给开发商以漏洞可钻。比如，在其他国家，只有地籍测绘，没有房产测绘。因为他们在房屋建筑设计、施工等环节，已经完成了对开发商的严格监督，并不需要最后实测确认房产面积。商品房预售制和公摊面积在许多国家也没有，他们严格销售现房和按照套内建筑面积计价，没有留下诸如公摊面积这样的规定给开发商玩猫儿腻。再比如，地方房管局设置房屋测绘所并控制资质颁发的权力，客观上为官商勾结提供了条件。

　　出现这些漏洞，根本原因在于，房地产监管的这些规章制度，其实就是有关部委的部门立法，并没有交由人大制定法律，缺乏相关利益人参与进行利益博弈。而缺乏阳光和平等博弈出台的相关规章制度，要么就是站在地方政府多收取土地出让金和税收的角度，客观上为开发商牟利创造条件；要么是出于监管便利，减少监管环节，推卸责任。如此，在实践中，开发商利用法规漏洞，欺骗消费者、牟取暴利就不足为奇了。