未来房价是涨是跌要看人口流动 一线城市房价五年要翻一番

亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存：

　　房价涨是没有异议的。房价涨，这是没有异议的。至少一线城市五年要翻一番的，其他二三线城市各种条件不一样，有的就是人口的拥入不太充分的地区，可能涨幅不高，但是一定还会涨。

　 一线城市房价继续上涨

　　火爆的卖地，令不少业内外人士担心，房价是否还将继续上涨？

　　8月1日发布的7月百城价格指数显示，房价涨跌开始出现分化。7月重点监测的100个城市中，61个城市环比上涨，9个城市环比下跌。值得注意的是，北上广等十大城市7月住宅均价为元每平方米，环比上涨1.4%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。

　　三四线城市房价跌

　　与之相对应的是，环比下跌的城市增至9个，东、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东跌幅最大，达1.71%。

　　相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。按业内人士估算，北京现有土地库存的消耗时间不足两年半，上海和广州分别不足一年半和一年，但部分三四线城市要消化已有的在售住宅面积，需要6年以上，市场供给已经超出了真实需求。

　　数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比达5.7，延安达4.4，存在严重供过于求现象。湖南湘潭从6月份开始，一手商品房（商品房 / ）网签成交面积持续下滑，房价也在7月出现下跌。量价齐跌，这是典型的供大于求信号。

房价涨不涨看人口流动

为什么一线城市的房价一直在上涨？

　　在某些专家看来，一线城市房价的上涨，除了经济方面的供求原因，还与人口流向有关。一线城市过度聚集的行政资源、经济资源、教育资源吸引了一大批外来人口的流入。北上广等地都属于移民城市，就像美国的纽约、华盛顿等地区一样，吸引着全国各地的年轻人来此寻发展机会，这在客观上支撑着房价，让房价不那么容易跌。事实是，即使在2 0 08年爆发金融危机时，纽约、华盛顿的房价也从未跌过。

　　一个城市房地产市场的增长动力大小，取决于人口流向，人口流入量大的城市，房价上涨空间较大，人口流出地的房价则不具备上涨的前提。虽说过去十年，房产投资遵循“傻瓜逻辑”，不管在哪买，只要买了就是赚，但不可否认，买在大城市的房子，的确比买在小城市的房产要涨得多。原因就在于大城市有更强的人口集聚能力，不论是自住需求还是投资需求，大城市的空间纵深都大于小城市。

　　如此一来，问题开始变得更清晰了—— 判断未来几年某地的房价是涨是跌，很大程度上要看该城市是在吸纳新增人口，还是人口在流出。