房地产严控将成常态，房地产开发商别再抱幻想

许多房地产开发商对政策抱有幻想，以为还会像2008年之后再出一次刺激政策、再享受一次政策的优惠、再搭乘一次幸福的过山车，让房价会在短暂的抑制之后再来一次甜蜜的反弹。但事实是2011年的房地产调控将继续从严。

　　中国的经济会因房地产而下滑吗？大多数的经济发展中，不是房地产决定经济的增长，而是经济增长决定着房地产的投资与消费变化。2011年的整体经济增长尚无大虑，因此房地产也不会有大的下滑，政府担心的不是经济下滑而是防止过热。这才有了一松的财政政策和一紧的货币政策两手不同的政策取向。从紧的政策中，当然包括房地产这个对资金需求量最大的行业。

　　当经济没有“保八”的压力时，民生的福利保障就会上升到重要地位，保障房建设与价格的控制就会成为主要矛盾。通胀压力预期增长中，抑制资产价格的上升就首当其冲了。因此2011年这种对房地产从紧的调控政策仍将持续。

　　2008年美国或说全球金融危机对中国的经济产生了巨大的影响，因此在连续多年的严控之下出现了为拉动整体经济增长的松动。而这种松动被一些开发商误以为是不得不救，于是被特殊的优惠冲昏了头脑，以为还会再来一次或以为总会不断地反复。

　　中国的房地产将有一个较长的高速增长周期，至少在2020年之后才会进入稳定或适度增长的阶段。而土地供给的矛盾、对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程，短期的刚性需求也在近十年内处于高峰或高位，约在2018年之后下滑(但仍保持较高水平)。这就让房价处于上涨压力远大于预期且处于可支付能力增长的冲突之中，因此政府将保障体系尚未健全之下的房价当作调控的重点就成为了一种必然的常态。

　　就像北京市政府治堵的手段一样，“建、管、限”也成为了房地产市场中的政策特征。“建”是扩大有效供给，包括保障性住房的式的建设方式和不断扩大的土地供给与市场商品房的供给，用扩大供给、分散消费的方式缓解市场中的供求压力。

　　“管”是对市场加强监管、控制价格短期内的波动变化，保证市场运行的稳定性，确保质量、安全及销售的市场秩序。

　　“限”则从开发商和消费者两个角度出发，一是对开发商限价销售、限囤限捂、限期生产、限融资渠道、限信贷规模，总之是不给开发商利用政策宽松而上调价格的机会，但并非是限制扩大供给。二是对投机消费进行严格的限制，用差别信贷政策抑制了部分改善型需求，信贷政策的收紧与成本的提高会用门槛分流和限制一部分消费需求。

　　“建、管、限”的政策将在一个较长周期内延续，与政策的博弈中要用常态的心情平静地面对这种政策变化。当然，即使将现有的政策当作一种常态，也并不意味着市场没有发展的条件。2011年的房地产销售将恢复一个适度的增长。在市场价格合理定位、供给增长中，销售的增长也会相对稳定。(任志强)