楼市实行双轨制可能将中低端商品房淡出房价恐被推高

1月10日，大兴、怀柔宗住宅用地采用“新规”挂牌入市。与之前“综合评标”不同，这宗住宅用地采用挂牌出让，并设定合理土地价格上限，一旦竞价达到上限价格，将转为在这一价格基础上现场投报配建保障房面积，投报面积多者取胜。业界分析，一旦此方法成为居住用地出让的主流，未来地块配建保障性住房的多少将决定企业拿地成败。

　　双轨供应解供需矛盾

　　在近日结束的中央经济工作会议上，中央首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”并提，成为一大政策亮点。同时，多部委表示，今年将新增建设1000万套保障房。业内人士分析，中央经济工作会议更加强调住房保障，显示住房体系建设和调控的思路正在发生改变。市场未来可能呈现“保障体系”和“商品体系”的“双轨制”，而保障房体系的建立将对商品房市场产生深远影响，最直接的可能就是对中低端商品房产生冲击。据相关部门披露，“十二五”期间，北京市将实现保障性住房占整个住房供应的60%。据悉，未来5年，北京市将建设、收购各类政策性住房100万套，对符合保障人做到应保尽保。

　　事实证明，作为“双轨”之一的“保障性轨道”上的重要环节，土地供应方面正在加紧落实。1月10日，今年第一批采用“限定价格”+“配建保障房”综合比拼的新式挂牌出让的大兴区瀛海镇地块、黄村镇大庄三角地、怀柔杨宋镇居住及商业金融地块已收到第一次报价。这是继去年11月顺义张镇等地块、12月的5宗地块之后，又一批采用新式挂牌出让的土地。数据显示，北京去年仅11月供应的18宗住宅类地块中包含保障房建设用地的占到了一半。业内预计，此后类似的配套供应将逐渐加速。

　　有分析认为，保障体系的建立将成为今后住房政策的核心环节，显示中央已经下定决心解决供需失衡导致市场价格过快上涨的问题。有开发商表示，这个定调，甚至比房地产税的影响更大，因为它改变的是整个住房体系，基础供需失衡的比例或许会因此彻底改变。

　　商品房价格恐被推高

　　然而，有专家分析，目前城市土地的供应量总体是不足的。如果要匀出更大比例给保障房用地，商品房的供应只会更加趋于紧张，进而抬高商品房价格。

　　去年年底，打破7年拿地荒，终于拿到一块配建保障性住房住宅用地的华远地产董事长任志强认为，商品住宅用地配建保障房，必然推高房价。在整块土地面积一定的前提下，保障性住房面积越大，意味着商品房所占面积将越小。企业为保证收益，在保障房价格不变的前提下，提高商品住宅价格是惟一选择。