下半年房价下跌成为主导房产价格降价不可避免

　　从宏观层面来看，2010年末虽然已经经历两次加息，但利率水平总体仍处在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高。因此，目前房地产市场的政策环境依然不会松动，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧，市场依然面临严峻的下滑态势。

　　日前国务院出台“国5条”，给楼市调控再次加码，要求各地进一步加强落实既有政策，进一步说明了中央打压房价的决心，在“金九银十”来临之前，事先部署以防房价再次“抬头”，形成报复性反弹。

　　另外，“国5条”扩大限购范围，也让部分房价上涨过快的二三线城市措手不及，及早抑制了二三线城市房价过快上涨的势头。同时，再次强调了各地方政府要大力发展保障性住房，努力改善供需关系。

　　目前在供应上扬、需求下滑的前提之下，开发商转向悲观，打折促销力度或将加强，第三季度初房价可能会适当下降，同时三季度和四季度成交量会有所反弹，但幅度不大，应该是呈现缓慢局部上扬的态势；反之，若接下来三四季度持续低位徘徊，土地流拍等导致地方政府的资金压力增大，那么地方政府限购政策等的实际执行力度在第四季度可能会打折扣。

　　我们依然维持“2011年三季度房地产市场基本平稳，四季度或将趋紧”的看法，“抑制房价过快上涨”依然是未来三四季度的市场主基调，另外在供需、价格方面的预判如下：

　　■三季度市场供给继续增加，预计商品房新开工面积的增幅将会回落，而保障性住房建设将继续加大建设力度。开发商为回笼资金，不再观望，纷纷将手中存量出清，市场供应愈见充足。

　　■在供应充足及打折促销到位的前提之下，市场需求或将释放。尤其是在三季度初，七八月这样的成交淡季，那时的降价形势会比较明朗，“以价换量”之后，三季度和四季度成交量将会有所上升，但升幅不大。鉴于前期市场存量依然巨大，届时一旦释放，将形成激烈的市场竞争。

　　■预计三四季度房价将保持基本稳定，但是如果面临激烈的市场竞争，开发商开始大力度促销，折扣幅度加大，因此也不排除少数月份出现房价波动的现象。

　　从物业形态来说，随着2011年上半年CPI高位运行的持续态势，通胀压力越来越大，而高端物业由于其保值增值功能受到市场的欢迎。但是，作为调控矛头所向，高端物业势必时刻处于每一轮调控来临时的风口浪尖，面临的挑战也将比普通商品房市场要大，今后面临的同质化竞争也将更加激烈，供应激增带来的供需矛盾也将锐化，未来市场并不容乐观。相反，作为常态调控时期刚需产品的普通住宅，一旦价格松动或打折活动开始后，市场先期启动的就是普通住宅，其市场前景要相对较好。