选择保险系养老社区的实质是购买养老保险产品 服务质量“难辨”

4月20日报道了《交00万元才能入住养老社区》之后，不少读者向记者咨询，养老地产是否有提早购买入住的必要？什么时候可以考虑投资入住养老社区？经过多方调查，记者了解到，按照现行模式，选择保险系养老社区的实质是购买养老保险产品，达到一定资金量后才有入住资格，选择地产系养老社区，目前在广州的项目更是屈指可数且租金昂贵。

　　“保险系”：实质是买养老保险

　　记者了解到，目前险企参与养老地产的模式多数与消费者购买其某款保险产品挂钩，只有购买达到一定金额的保险才能够获得养老地产的入住资格。所谓与之挂钩的保险产品本身就是普通的养老年金保险，与普通的养老保险并无任何差异。这也就意味着，消费者仍是买一款养老保险，每年定期缴纳一笔保费，享受保险产品的保险责任，而保费金额要到达上百万的规模才可享受养老社区的入住资格。

　　按目前养老年金险的条款，消费者可以采取一次费或者按年交费方式定期缴纳保费，等到一定年龄（一般为65岁）投保人可以开始享受按年或者按月的生存保险金，此外，投保人还可以在某一特定时间领取保险公司给付的大额生存保险金。

　　销售人员表示，养老社区的居住权在直系亲属之间可以进行转让，这就意味着投保人可将自己入住养老社区的权益转让给自己的配偶甚至子女。专家分析，该举措也表示“养老社区的居住权无法在市场上进行商业转让，缺乏投资价值。”

　　“目前几家险企采取了购买保险产品入住养老社区的做法，如果10年、20年甚至更长时间后，这些保费到时是否足以支付客户的养老成本？”某寿险人士表示担忧。

　　有险企高管向记者坦言，目前开出的养老社区入住资格多是险企根据前期的成本核算之后的定价，其实对于多少年后能够收回成本或者保费本身能否完全涵盖所有成本支出仍是未知数。

　　“房企系”：项目少租金高企

　　记者了解到，目前在广州地区，能够被选择的“房企系”养老地产项目并不多，除了上一篇所说的祈福护老公寓与颐福居，其余不少养老地产项目还在襁褓之中。

　　保利地产董事长宋广菊日前在北京表示，在琶洲将打造一个养老地产项目，并预期在2014年年底推向市场。对于其未来的项目模式，她表示，可能采取“会员制”。租金尚未定价，在记者与保利高层的交流中，唯一可以确定的是“绝对不会便宜”。

　　就祈福护老公寓所提供的租金来看，如果是两夫妻同住，可以选择月租1.万元或1.55万元的两房。除了餐费和医生简单的身体检查费用，其他护理费用均要自理，记者计算了一下，两房的月租已可在祈福小区内供一套别墅。

　　在租金高企一定的情况下，未来会员费的门槛会不会越来越高呢？是否早一点购买养老地产入住资格会更加划算？一位研究养老地产多年的业内人士直言，目前可以转让“入住资格”的养老地产产品并不多，未来“入住资格”是否能够顺利转让出手，目前并不清楚。“并且，若是带着升值的角度去看，入住资格未来升值的幅度还要分情况讨论。”他表示，“除非养老地产真的坐落在风景区里面，本身背靠稀缺资源，比如说是市中心，或者说护理团队本身十分难以复制。不过随着内地护理团队的进步，未来很难有这样（护理团队难以复制）的情况出现。”

　　专家观点

　　养老地产“可选择”

　　但服务质量“难辨”

　　“显然，有养老地产需求的老人只是老人中间的小部分，目前主要是大城市有资产的中高端人，但这一小部分的需求十分旺盛。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文透露，其此前曾经在东、深圳、惠州三市进行调研，发现有高端养老需求的人数达到三地高端养老床位数的4~5倍。照这个数据来看，养老地产至少存在数倍的增长空间。

　　“中国现在一对孩子要赡养四个老人，未来肯定是商品养老或者是社会养老，如果有能力，现在的三四十岁左右的客户应该将自己的老年生活安排好，完全可以选择社会化的养老地产产品。”一位业内人士直言。他认为，养老地产主打软性服务，不光是硬件上的内容。“有专业人士护理，有人照顾，这些都是软性服务。”而无论是“房企系”养老地产的“会员卡”，还是“险企系”养老地产的“入住资格”，其实质都是分享“软性服务”这一稀缺资源。

　　但是，若是目前出手购置养老地产，如何判断哪些项目更适合，他也坦言：“很难判断。”他认为，对于房地产企业或者险企而言，提供软性服务并非主项。目前买养老地产项目更多是“一把”，未来谁的软性服务会更加好更加有持续性，“非常难说”。