中国楼市专家对房价走势的判断还不如地产商

　近日，国家统计局发布数据显示，月份全国70个大中城市中68个城市房价环比均出现上涨，尤其是北上广深等一线城市房价涨幅再度居前。而此时，距离最新一轮房地产调控措施“国五条”出台不到两个月，全国楼市却仍没有降温迹象，这使得此前预测房价将会下降的专家学者们大跌眼镜，也让一年前提出“月暴涨论”的房地产开发商预言成真。中国楼市究竟怎么了，对房价走势的判断，专家咋还不如地产商预测得准呢？

　　【调控加码难阻房价上涨】

　　“需求集中释放是推动月房价上涨的主要原因。” 国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商也随之取消优惠甚至上调了价格，从而助长了月份房价。

　　事实上，自2009年12月开始楼市调控以来，调控政策已经历经5次升级。尽管2011年1月的“新国八条”让房地产市场沉寂了一年之久，但是在经历了数次冷暖交替后，终于在去年12月份打破了均衡态势，各地楼市全面升温。即使今年2月份第五次升级的“国五条”出台，也未能遏制月份房价上涨的趋势，房地产市场似乎陷入了越调越涨的怪圈。

　　【抑房价不能仅靠行政手段】

　　对于房价，为什么专家学者们的预测屡屡失手，而始终对房价一路看涨的房地产商的预言却总是得到应验呢？难道专家学者们对于房价真的不如开发商看得准吗？

　　对此，中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏对本报记者表示，并不是开发商有多聪明或者说开发商预测得有多准确，关键是我们抑制房价、解决房地产困境没有到正确的方法。因为我们总想依靠行政的手段解决市场的问题，既限买又限涨，这就完全违背了市场经济规律。而在市场经济的大背景下，这些简单粗暴的行政手段屡打败仗，所以这么多年房地产问题始终解决不了。我们也能清楚地看到，用行政手段压制房价，房价并没有降下来，反倒是杭州、天津等地出现了半夜起来排队离婚的现象，这是十分荒唐的。

　　业内人士认为，许多专家学者对如何抑制房价有很好的建议，但是很多建议并未被采纳，即使有些被采纳了，在落实过程中很多政策也被各地方政府打了折扣。

　　“比如说房产税，试行两年多了都还没有全面推广。”刘纪鹏认为，征收房产税并不存在技术问题，关键是下不了决心征收。因为如果要征收房产税，必然要求信息高度透明，包括决策者在内的很多人可能自家所占房产也不少，所以使得房产税征收到现在都无法完全推出来。

　　【应加大房产保有环节成本】

　　那么，如何才能房地产市场当前的困局？分析人士指出，如果政府不下决心改革房地产制度，仅仅是通过行政手段管制房价，进行限购限贷，就只能是临时性的治标之策，而无助于从根本解决由于货币流动、地价上涨和供求紧张给房价带来的持久压力。

　　刘纪鹏认为，从国际经验和中国国情来看，不能像现在仅在商品房的销售环节征税，而必须在房产的保有环节征收房地产税。过去卖一套房子是“弓箭战略”，射出去很有力，但射出去就没了，地方政府卖地也是一样的道理，卖一块就少一块。所以我们要采取“井水战略”，即打一桶水后井里还是满的，这口“井”就是房产税。因为卖一套房子就可以多征一种税，而且年年都可以征，有了这样的办法，我们就可以把占房价比例很高的地价，由过去一次性回收变成20年、0年回收。当前房地产价格如果除以20，除以0，房价能不降下来吗？此外，地方政府按照房子的大小征收1%-%不等的房产税，并由地方自行掌握，不仅给地方开拓了税源，而且也回避了不让贷款的简单粗暴办法，所以实施房产税是可以行之有效的。

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