改善型卖家叫苦购入房子满五年 却无法享受免税优惠

　　广州版“国五条”细则落地已经超过一周，二手市场逐渐平静，但因此引发的二手房交易的纳税问题却不断。近 报记者不断收到市民咨询问“从严个税”将如何执行，还有改善型卖家叫苦称已经购入房子满五年，却无法享受免税优惠。

　　担心：年限时间会改变

　　读者黄先生近日给记者打来电话，说他在2006年的时候在天河购入一套一手楼，现在卖掉再买另一套。但黄先生担心，“从严个税”后，确定购买年限的时间会有所改变。

　　原来，虽然黄先生是2006年买的普通住房，但购房合同上约定的交楼时间是2007年12月1日前，房产证登记的时间是2010年2月份，契税发票时间也只是比房产证时间早个月。按照个税的规定，黄先生的房子刚好可以按照购房合同上的交楼时间计算满五年。但按照营业税的规定，黄先生便享受不了免税优惠。

　　按照规定，对产权来源为购买的，以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。也就是说，黄先生的房子要按照房产证或契税发票上注明的时间计算，无论按照哪个时间，房子都未满五年。

　　对此，黄先生觉得不公平。“我觉得应该像个税的规定一样，能拿出凭证证明交楼时间或者说实际居住时间有效即可。”

　　地方税务：税务总局才有权调整

　　地税部门人士昨日对记者表示，有关规定是国家税务总局的规定，地方税务部门无权调整。

　　据悉，二手房（二手房/）交易的营业税政策中，是否满五年的购买时间确定是按照国家税务总局文件国税发[2005]172号的规定。该规定明确，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。地税人士也坦言，针对销售二手房的个税问题上，从严据实征收在征纳双方都觉得存在难度，希望税务总局能明确。

　　还有人提出另一个政策调整方向——在核定征收上“做文章”，即调高核定征收的征收率(目前广州为1%)。根据政策规定，个人转让住房，不能正确计算房产原值、合理费用的，可以按照“应税所得率”征收，应纳个人所得税额＝个人转让房产收入额×应税所得率×20%税率。这个应税所得率，可以理解为二手房交易的平均利润率。

　　目前广州的应税所得率确定为5%，所以征收率=5%×20%(税率)=1%，这就是通俗所说的“收入1%”征个税。据悉，自2005年确定以来，这个1%就一直没变。税务人士认为，如果调高应税所得率，令其符合目前的二手房交易平均利润率，核定征收税负与据实征收便会相当。但目前地方税务部门的调整幅度只在1%~%之间。