楼市为何陷入“越调越涨”怪圈？

200年，国务院发布《促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)，首次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业，并明确住房市场化的基本方向。许多人认为，这是国家对楼市进行调控的开端，至今年已经有10个年头。在这10年里，政府与楼市一直在“涨价”和“调控”间博弈。

　　2005年月“国八条”出台，国字号调控条文首次出现，至今年“国五条”出台，楼市经历了一轮又一轮的调控，除了2008年的救市之外，今年的“国五条”已经是政府第七次试图对房地产行业和房价进行限制的政策。

　　历经近10年的调控，房价为何依然越调越涨？

　　楼市涨价成10年主调

　　在江门市住建大厦二楼办理二手房过户（二手房 / ）相关手续的余先生十分开心，因为他觉得没有哪个决定比2007年决定买房更正确了。那一年，余先生在市区买了一套房，那时候的房价是000多元每平方米。“那时候大家都觉得我买贵了，我买了之后也后悔。但现在不到五年，房子的价值差不多翻了一番，想起来十分庆幸。”余先生笑着说。“现在我赶在‘国五条’落地江门前把它卖出去，再换一套大点的房子住。”

　　不过，并不是每个人都如余先生般开心。不少还没买房的工薪阶层和白领阶层只能看着房价一个劲地涨，心里十分忧愁。“房价一年一个样，收入的增长永远赶不上房价的上涨。”张小说。从2010年开始张小就打算买房了，不过钱还不够，张小和丈夫商量着要存点钱。两年多过去了，张小银行账户里的数字依然够不着房价，现在还只能租房住。房价高企一直是社会难以绕开的话题，前段时间《蜗居》的热播，正是诉说人们关于房价这心头的痛。

　　江门的情况只是全国的一个缩影。新世纪的第一个10年里，房地产基本上都是以“涨”为主调。“年年调控年年涨”，调控政策像一条缰绳，一直艰难地和楼市这匹野马拉扯着。不少城市频频出现排队购房的热潮，江门这两年也频现“日光盘”、“夜光盘”。“改革开放以来，没见过哪样商品这么抢手。大家都抢着买，因为一转身，房价又一个样了。”一位购房者曾经向笔者感慨道。

　　据媒体统计，从2002到2012十年间，全国商品房平均售价从2091元/平方米上涨至5429元/平方米，涨幅达159%。北上广深和发达省份的省会城市的房价涨幅更是远超平均水平，翻了两倍、三倍甚至更高。在广州、深圳等一线城市，两三万元每平方的房价已经成了家常便饭。居高不下的房价，让不少青年喊出“逃离北上广”的口号。

　　楼市陷入“越调越涨”怪圈？

　　1998年以后，在一系列政策的综合作用之下，房地产业连续4年保持了快速发展。在此过程中，一些城市“发力”过猛，出现了短期内土地出让过多、开发规模过大等苗头，商品房价格和土地价格畸形上涨。

　　但楼市真正热起来应该是从2001年开始。2001年起，楼价开始了一个快速上涨的周期。2004年，房地产在刚刚从非典中走出来的中国经济中发挥着重要作用，但也带来了楼市过热的担忧。2004年一季度，房地产业开发投资在连续多年快涨的基础上增幅超过40%，当年全国房价涨幅达到14.4%，远远高出1998年—200年间.6%的年均涨幅。居民的收入水平虽然同步提高，但远不能赶上楼价上涨的速度，普通市民购房越来越困难。

　　以珠三角的龙头城市广州为例，来自合富辉煌的数据显示，2001年广州人月均收入约100元，经过10年的经济迅速发展，2010年广州的人均月收入为2700多元，仅仅翻一倍。但当广州房价在2005年开始大幅度攀升、销售均价达到7000元/平方米以上时，人均月收入的增速却由2004年的12%下降为2005年、2006年的8.5%左右。

　　在楼价与居民收入渐行渐远的背景下，政府开始发力。200年18号文出台后，政府连续出台政策缩紧“银根”和“地根”，至2005年，当年《政府工作报告》明确提出要抑制房价过快上涨势头，并将此作为当年宏观调控的一项重要任务。楼市调控越来越受到国家的重视。2006年，政府从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有。“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积70%”的规定就是始于彼时。2008年金融危机期间，政府稍稍给楼市松绑，随之而来的是更严厉的组合拳。2009年12月至今，国务院先后5次召开常务会议研究房地产市场调控。2010年开始，全面加码的调控政策相继出台，“国十条”祭出限贷政策。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出“杀手锏”，限购、限贷、限价三管齐下。今年，新的“国五条”再次出台，引起楼市大动。

　　政府的调控政策不可谓不给力，但楼市依然难逃涨价的命运。楼市十年九调，房价上涨120%，年均上涨12%，最高年涨幅接近0%。为何楼市越调越涨？

　　有专家认为，过去10年调控房价越调越高，但是不调控有可能更高，所以调控总体上还是取得了预期效果。专家认为，就近两年房地产市场调控效果而言，客观来看，住房投机和投资行为受到遏制，理性的基本住房需求成为市场主流，冷却降温效果明显。从房价看，对我国40个主要城市商品住房价格的统计显示，其上涨速度已经从2009、2010年12月的同比上涨27.74%、27.26%，下降为2011、2012年12月的同比上涨.64%、5.97%，调控效果明显。

　　楼市难调控有多方面的原因。近10年来随着城市化的进程，越来越多的农村人口涌入城市。城市人口已经从1980年的占比不到20%提高到2011年的超过50%。因为不允许城市人口购买农村土地和宅基地，实际上产生了人口和资源的单向度流动，城市人满为患，造成一线城市房价飙升的现象。土地开发成本也是很重要的原因。据悉，在房价构成中，政府仅土地出让和税收这两项，就占去了房价的一半，更不用提项目审批过程中名目繁多的手续所产生的隐性成本。林林总总的原因都会造成房价居高不下。“国五条”的另一只靴子还没落地，带来的一切效果还只能是猜测。国五条出台后楼市会如何走，还有待观察。

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