商品房调控与保障房建设“双向发力” 楼市投机空间被进一步压缩

刚刚过去的一年，我省商品房调控与保障房建设“双向发力”。保障房建设量与基本建成量超额完成全年目标任务，在稳定市场预期、带动投资等方面发挥重要作用。同时，商品房调控作用显现，房价涨幅得到明显抑制，楼市投机空间被进一步压缩，自住需求稳步释放。但目前楼市出现的“暖冬”现象，提醒调控仍需持续深入。

　　保障房建设“稳预期”

　　“春节前能住进新房，这是政府送给我最好的礼物！ ”1月22日，在六安市霍山县举行的“2012年廉租住房实物配租公开选房仪式”上，被“摇中”的承租户江大爷高兴得合不拢嘴。同他一样，此次共有172户低保和困难家庭喜获新居。廉租房内，室内厨卫设施齐全，并安装了太阳能热水器，承租家庭进行简单的家具配置后就能入住。

　　增加保障房供应，调节供需结构，是楼市调控一揽子政策中的重要内容。 2012年，我省强化资金、土地等要素保障，全力推进保障房建设，新开工各类保障性住房4.8万套，位居中部第一、全国第三，基本建成4.4万套，超额完成国家下达任务。各地认真贯彻实施《安徽省保障性住房建设标准》，深入开展保障性住房示范项目创建活动，强化工程进度和质量督查，全省保障性住房建设质量总体稳中有升；积极推进住房保障信息公开，完善“三审两公示”程序，做到分配公平公正。

　　2008年以来，全省累计投入保障性安居工程建设资金128亿元，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房16.8万套，其中，“十二五”以来，开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房86.7万套。截至去年底，保障性安居工程已惠及逾百万家庭，其中，40.2万户城镇家庭通过配租配售保障性住房、发放租赁住房补贴等方式解决了住房困难问题，69.5万户家庭通过棚户区改造改善了居住条件。全省保障性住房覆盖面由2010年的5.6%提高到目前的14.8%。

　　“保障房在稳增长、稳房价方面发挥出越来越重要的作用。 ”省住房和城乡建设厅相关负责人表示，保障房建设对投资的拉动效应显而易见，而保障房的大规模入市，对楼市无疑将起到了“镇静剂”的作用，稳定了房价预期。 “低端有保障，中端有支持，高端有市场”的住房供应体系，正在逐渐完善。

　　市场“暖冬”迹象明显

　　“首付5万”、“8折优惠”、“新年钜惠”……目前的合肥楼市，开发商正利用节假日大打促销牌。 1月27日，在庐阳区一楼盘，从上海打工归来的赵刚正同家人一起看房。首次置业的小赵说，他一向关注楼市动态，近期也看了不少楼盘，不过看中的几个目标楼盘房价并没有出现预料中的“下降”，价格多以稳定或微弱上涨为主。

　　多地楼市“暖冬”迹象明显。合肥本地一专业房地产网站（ ）数据显示，1月20日至26日期间，合肥市区共成交住宅类商品房1854套，相当于2012年1月份的总成交量，而这已是该市连续第三周超过1800套；住宅销售均价为每平方米7014.22元，比该市之前一周上涨5.22元，涨幅达5.%，为半年来首次破7000元。在滁州，1月份，该市共销售商品住房1148套，比去年同期增长12.95%。

　　“楼市‘暖冬’与一些城市开发商在年底推出高价盘有关，房价大幅反弹的可能性不大。 ”在房地产业内人士吴昊看来，相比前几年如2009、2010年的市场，2012年下半年和当前的楼市依然属于温和回暖，在货币发行仍较宽松的背景下，房价涨幅得到了很好的抑制，投机炒房的空间进一步被压缩。去年，房地产市场曾一度处于浓厚观望状态。而后经济“稳增长”预调微调，包括降息等政策，楼市逐步回稳，刚性需求人成为市场的中坚。“在楼市投机之风最盛的时候，市场上6成为投机投资者。而在严格楼市调控的背景下，目前大部分的购房者是自住需求。 ”吴昊表示，刚性需求将引导楼市的供应更趋合理。

　　2012年，我省房价涨幅虽然低于全国平均涨幅，但仍达%。 “‘暖冬’也反映出楼市调控政策的‘边际效应’有所减弱，调控仍需巩固不能放松。 ”安徽建筑工业学院教授卢广松说。

　　平衡供需“任重道远”

　　“进城的人越来越多，房地产需求也越来越大，房价还是要涨的，迟买不如早买！ ”在政务区一楼盘销售现场，购房者贾先生说。记者随机调查发现，持有类似观点的人不在少数，有的甚至认为政府强调大力推进城镇化，将慢慢放松现有的房地产调控政策。借城镇化炒作未来房价将继续大涨的言论此起彼伏，这也的确影响到了一些潜在购房者的行为。

　　当前，“城镇化”话题已成为影响楼市走向的重要因素。城镇化是支撑房价必然走高的一个原因吗？ “这是误读，甚至是有人故意这么说，以此为借口进一步炒高房价。 ”卢广松认为，城镇化的推进会扩大住房需求，但并不意味着房价必然上涨，这是两码事。

　　强化商品房调控与保障房建设，重要目的就在于抑制不合理需求，增加有效供给。供需平衡，是房地产市场持续健康发展的关键因素。不过，当下市场存在供应不足的隐忧。去年，我省全年销售商品住房4160万平方米，同比增长4.8%；商品房新开工面积7874.2万平方米，下降9.1%；竣工面积965.4万平方米，增长9.%，比上年提高7.9个百分点。“商品房销售面积在增加，但新开工面积在减少，市场供需呈现出反向变动趋势，谨防后续供应不足。 ”吴昊表示，面对可以预见的持续增长的需求，住房供给一定要跟上。此前，省发改委经济信息中心公布的数据显示，2012年商品房供求比呈现下降态势，由2月份的95.6%降至10月份的67.6%，供求差距呈扩大之势，需求大于供给。

　　“目前，应该警惕房价进一步‘发热’。 ”卢广松说，我省目前处在城镇化的加速发展阶段，“如果任房价继续上涨，势必会加大城镇化成本，影响农民进城，那么‘有质量的城镇化’就会大打折扣。 ”

　　近期，国家再次强调加强房地产市场调控和住房保障工作。一些业内人士认为，这预示今年房地产调控基本没有放松的可能性。不过，如何进一步增强调控的有效性，除了完善行政和市场手段，更应做好需求预测和相关规划，加大供给力度，在平衡住房供需上多想办法。