房价进入全面调控阶段 类住宅也不让涨了！

在“促进房地产市场平稳运行”的基调下，深圳再次收紧始于2016年10月份的调控措施，并首次将类住宅纳入价格监管范畴。（）

1月19日，网传多时的房价管理细则被深圳官方证实。深圳市规划和国土资源委员会官方发布《商品住宅和商务公寓预现售管理操作细则》的通知，对深圳开发商所有关于价格（预售及备案）、开盘的问题进行了一系列的限制，首次涵盖商务公寓的价格管理。

细则正式公布的日期选择在官方对楼市定调之后。1月17日召开的广东省住房城乡建设工作会议透露，继续做好房地产市场稳定和去库存工作，深化住房制度改革。广州、深圳这两个热点城市，必须严格执行现有限购、限贷政策，增加商品住房土地供应，整顿市场秩序，确保商品住房价格稳定。

前有监管定调，后有执行细则跟进，深圳房价进入“全面管控”状态。

出台限价细则

上述细则中明确将对预售价格进行管理，对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查，对项目的申报价格进行合理指导。

按照细则规定，申请预售项目属首次申请预售的，申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价，周边无同类在售项目参考的，可参照周边同类二手房价格；申请预售项目属分期开发再次申请预售的，其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格，如前一期销售的项目无同类户型或价格明显低于当前市场平均价格的，可参照周边同类同户型在售项目的销售均价。

同时完善预售价格备案和备案变更制度。细则规定市价格主管部门不再办理商品住房和商务公寓项目上调备案价格的变更手续，各管理局不再办理相应上调价格系统数据修改的有关手续，下调备案价格也需有度有节奏开展，不得短期内大幅度下调，防止房价大起大落。

有开发商营销人士向记者表示，此举事实上相当于政府已经接管了“定价权”，确定了一个原则就是备案价格确定后，只能降价出售不能涨价。同时为了避免房价波动过大，降幅也不能太大。

对于大型楼盘，前期开发的楼盘销售后，后面在同一地块上开发的项目不能随着市场的行情上涨，捂盘惜售以后会减少，因为捂盘也不能赚钱，反倒是增加运营成本。这对于购房者是一个利好。

此外，该细则对现售房源价格管理作出规定，商品住房和商务公寓，现售价格“仍按预售申报价格确认”。这对于一些希望通过“捂盘”，将预售盘转为现售盘，来曲线规避“限涨令”的楼盘，则堵死了出口。同时精装房也被纳入价格管理体系，堪称事无巨细。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任对此评价为“罕见”的行动，以强行政手段管控房价更投射出深圳楼市调控的艰巨性，监管层力保楼市平稳运行的决心可见一斑，“这个筹码加上去，深圳楼市处于严控局面，2017年上半年不可能活跃”。

在该文件中，官方的表态是该《操作细则》是市规划国土委落实深府办[2016]28号文，建立房地产宏观调控长效机制的重要举措之一，有利于促进深圳市房地产市场健康稳定发展，防止房价大起大落。

首次管控类住宅价格

在继北京表态打击“商改住”违法行动、上海暂停类住宅销售后，深圳今日正式跟进对商务公寓的管控。

上述管理细则对住宅价格作出管理外，商务公寓也一并纳入价格管理范围，在深圳尚属首次。

在深圳执行限购限贷的调控中，不限购的商务公寓迎来爆发式增长。据深圳中原统计，2016年全市商务公寓的供应量稳步上升，全年共计6个项目获得预售，新增供应增加28.%至110.97万平方米，创历史高位。

受调控政策影响，去年深圳商务公寓成交8750套，成交面积61.5万平方米，同比减少19%；而均价5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，同样创下历史新高。

由于商住价格存在差异，商业项目改造为类住宅被质疑由规避调控的嫌疑；擅自改变房屋单元空间分割、私接燃气管道等情况，也引发对房屋结构、消防等安全隐患的担忧。同时，公寓在满足小户型刚需的同时也成为大批投资客的买场，违背了监管层挤压楼市投机和投资需求的基调。

统计数据显示，2016年12月上海商办类产品（以类住宅为主）均价.17万元/平方米，较年初涨幅达44%；深圳公寓均价则为5.27万元/平方米，同比增长则为10.9%，接近一手住宅水平（5.万元/平方米）。

不过自2017年开始，监管的目光开始关注到类住宅市场。近日据称是深圳规土委发布的关于整治商务公寓的意见稿在开发商人士中流传，有若干条款备受外界关注。其中，开发商在建筑平面布局上，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计。市场解读称，这意味着改造方向为类住宅的商务公寓，将面临叫停。

记者也从运营长租公寓项目的人士处获悉一份由宝安区对厂房改公寓等违法行为分类处置的文件，包括叫停已建成的厂房改公寓、酒店，以及查封、恢复投入使用或完工的部分。不过上述文件并没有得到官方证实。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿发布的报告显示，目前深圳新型产业用地（M0）受开发商追捧，这种“工改工”项目除了70%研发用房，开发商可获准建设0%配套设施（含公寓）。

据第一太平戴维斯预测，未来5年工改工项目供应面积571万平方米，其中20%为配套公寓，折合约115万平方米。考虑到目前深圳政府对新兴产业的扶持，开发商激烈争夺工改工项目的情况或仍将持续。

目前包括万科、金地、星河、深业、远洋等开发商均涉足公寓市场，项目层面，包括万科深南道68号、远洋新天地等商业项目均改造为公寓；其中南山万科云城去年成交6亿元高居商业销售榜首位，在售产品主要为公寓。

在新的价格监管下，必然会对深圳商务公寓项目销售产生影响。对于开发商而言，如何适应新形势调整营销策略，是目前面临的一大挑战。

专家认为，管理细则的出台表明政府不希望有类似转现售或者商务公寓的资金出口推涨房价，全面管制，防范漏洞。这样的政策肯定对2017年房价是起到稳定预期作用的，保证房价维持平稳或小幅向下调整的趋势，调整期新房是市场风向标。

根据国家统计局发布2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。结果显示，12月70大中城市房价继续呈现降温态势，仅重庆、三亚两个城市房价环比涨幅超过1%，一线城市中唯广州房价上涨，其余三个城市价格环比持平，这被认为调控初见成效。