地方微调公积金政策加重了房价上涨预期 部分刚性需求提前入市

数据显示，今年前三季度，上海、南京、福州、青岛、银川等城市的个人住房公积金贷款发放量均明显高于去年同期，部分城市早已提前完成全年放贷目标，甚至面临“无贷可发”的窘境，今年多个城市的公积金贷款规模或将超过去年。

　　业内专家表示，在房地产市场逐步回暖、量价齐升的背景下，地方微调公积金政策加重了房价上涨预期，促使部分刚性需求提前入市。

　　公积金贷款规模激增

　　日前，上海市公积金中心发布的2012年前三季度住房公积金运行分析报告显示，今年前三季度，上海共发放住房公积金个人贷款290.71亿元，同比增长9.96%。

　　12月5日，记者走访上海浦东新区多家地产中介门店了解到，上海今年整体公积金贷款交易量比较大，但位于南泉北路的佳喜地产的工作人员告诉记者，相对于上半年，近两个月公积金贷款交易量有所回落。

　　此外，数据显示，11月前半月，北京公积金贷款交易量环比10月份同期增长20%左右。此前，北京市场上更是有消息称，由于申请数量大增，公积金贷款的审核、批贷的速度已明显放慢，批贷和放款时间已推迟至明年。不过，随后北京市住房公积金管理中心否认了上述传闻。

　　其实，发放贷款额度激增的不仅仅是北京、上海。公开资料显示，福建省前三季度发放公积金贷款114.9亿元，同比增长45.4%，其中福州的公积金贷款发放额度已超过去年全年。青岛市前三季度发放住房公积金贷款7.亿元，已完成年度目标的98.21%。

　　据了解，一些重点城市的公积金贷款目前已经出现余额不足，南京市更是早已完成全年目标。数据显示，南京前三季度公积金发放额度就已经达到8.85亿元，不但比去年全年的放贷额度6.72亿元增长了128%，还超过了今年全年计划50亿元的67.7%。

　　与此同时，济南更是遭遇无钱可放的窘境，济南住房公积金管理中心有关负责人对外表示，济南住房公积金管理中心本部的贷款使用率接近90%，超出了全国65%的平均使用率。如果不及时加以控制，济南公积金将现无钱可放的风险。

　　地方微调是主因

　　其实，贷款规模激增背后，是一年多来0多个城市先后微调公积金政策的结果。眼下，公积金政策微调已经成为地方政府在支持自住需求和严控房价上涨预期之间的“平衡木”。

　　业内人士分析，临近年末，地方政府一方面要维持房价稳定，另一方面为保财政，又要刺激合理自住需求入市。而此时银行收窄放贷优惠利率，释放许久的刚需购买力已经相对疲软，对于地方政府来说，财政收入减少，多会选择调整公积金政策这种温和的手段来刺激楼市。

　　“地方政府对公积金政策的微调，是公积金贷款剧增的主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对外表示，虽然今年我国限购、限贷政策未改变，但自月以来的成交量上升，楼市回暖已使购房者对后市判断摇摆不定。加上地方频繁微调，加大楼市上涨预期，促使购房者提前入市。

　　易居房地产经济分析师薛建雄也告诉《国际金融报》记者，“公积金贷款规模的激增，说明刚性需求正在成为楼市回暖的主力，而地方政府对公积金政策的微调则是主要原因。”根据中原地产最新的监测数据，全国共有超过4个城市调整放松公积金政策。

　　此外，关于异地购房可利用公积金的异地互贷等政策颇受瞩目。据了解，广东省内公积金互贷的城市增加到9个，湖南部分城市、北京和秦皇岛也加入到公积金异地互贷的行列。

　　而对于公积金是否会成为投资或投机性需求的新窗口，薛建雄认为，公积金本意在刺激购房者的刚性需求，促使房地产市场供需得以平衡，而且公积金贷款占购房贷款比例较小，其本身不会对楼市产生较大影响。

　　上海财经大学公共经济与管理学院副院长姚玲珍则告诉本报记者，“公积金贷款是一种政策性贷款，原来公积金贷款的限制条件多，现在地方政府放松公积金政策后也需控制一定的风险，适当出台针对公积金宏观层面的调控政策，将公积金运用于支持首套住房的刚性需求，防止投资和投机性需求。”