三四线城市房贷首付或降至15% 二套房首付也相应下调

5月5日，中国社会科学院城市发展与环境研究所发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(2016)》（以下简称蓝皮书）。（）

蓝皮书称，2015年，商品房销售成交价格总体上涨，商品房销售量增幅由负转正。但是部分城市库存水平依然较高。

对于今年房地产趋势，蓝皮书认为，2016年宏观经济仍面临持续下滑的压力，这也导致市场对房地产价格预期有所降低，住房需求增速减缓，对房地产市场构成向下压力。

与此同时，各线城市楼市的分化局面仍然存在。蓝皮书指出，一线城市和少量二线城市面临补库存难题，大多数三、四线城市则需要大力去库存。

此次蓝皮书的执行主编、中国社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者：“去库存依然是今年房地产的主要任务。各地应该坚持分类调控，同时加快出台支持住房租赁市场的政策。对于库存压力大的三、四线城市，可通过进一步下调首付比例的方式，适当扩大住房需求。”

宏观经济走势影响预期

在房地产库存压力下，去年以来，一系列宽松政策如降准、降息、降首付、减税费、放松公积金贷款等先后出台，地方政府也从取消限购等不同方面松绑楼市。

在诸多利好政策刺激下，2015年全国房地产市场反弹迹象明显。去年，商品房销售成交价格总体上涨，商品房销售量增幅由负转正。蓝皮书选取的5个城市商品房均价同比增长10.5%，增速比2014年快了10.7个百分点。

但是，蓝皮书也认为，房地产库存水平依然较高，但增速明显下降。房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化期。

王业强对《每日经济新闻》记者说：“当前房地产市场面临的问题体现在结构供需严重失衡，商品房去库存任重道远。”

在王业强看来，供需失衡体现在三个方面：一是一、二线城市和三、四线城市分化导致的区域性结构失衡；二是各种类型产品结构处于失衡状态，住宅库存相对于办公楼和商业营业用房等产品市场表现较好；三是由于贫富差距拉大，导致需求结构失衡。

记者注意到，今年以来，深圳（楼盘）、上海（楼盘）等城市出现房价过快上涨态势。在此背景下，月25日，深圳和上海再次收紧限购措施。但是黑龙江等地仍面临库存压力，当地为此出台了购房补贴等激励措施。

对于今年的形势，蓝皮书预计，一线和部分二线城市房价仍将上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显，三线、四线在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。

蓝皮书提醒，如果宏观经济增长继续放缓，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现下滑趋势。

分类调控应对楼市冷热不均

从政策层面来看，蓝皮书认为，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控，适度缓和区域分化、冷热不均的现象，维持市场稳定将是2016年房地产政策的主基调。

“对于一线城市和部分热点二线城市，增加土地供应将是重点，同时继续实行限购政策，甚至会出台相关政策以防止投资需求过快增长致房价涨幅过高。”王业强说，多数二线和三、四线城市则会以刺激需求、促进库存去化为主，购房落户、税费减免、财政补贴政策等有望在各地铺开。

对于三、四线城市的库存状况，专家告诉《每日经济新闻》记者：“截至4月份，部分三、四线城市的库存去化周期还在14个月以上，部分城市甚至超过0个月。”

为推动房地产去库存，去年以来，中央多次下调购房首付比例。今年2月2日，央行再次发布通知，在不实施限购的城市首套住房首付比例最低降至20%。据蓝皮书分析，首付比例下调，购房门槛大幅下降，对市场需求的刺激十分明显。

在巨大的库存压力下，蓝皮书在对2016年的房地产政策展望时预计，三、四线城市房地产贷款首付比例可能进一步降低至15%，二套住房贷款的首付比例也将相应下调。

王业强也对《每日经济新闻》记者说：“首付政策调整，一些二线城市和三、四线城市之间应该有所区分，‘因城施策’。对于库存比较大的三、四线城市，调整幅度可能相对较大，可以使有购房意愿的家庭提前实现住房消费。”

另外，王业强表示，从目前信贷情况来看，房地产还没有触及引发金融风险的点，还是属于比较低风险的。