调控尚未松动 但房地产市场依旧企稳回升

连日来，上市房企陆续披露10月业绩，通过数据不难发现以龙头房企为代表的大中型房地产企业销售成绩喜人，甚至有多家房地产企业已经超额提前完成既定销售目标。对此，业内人士分析认为虽然调控尚未松动，但房地产市场依旧企稳回升，年内房价下降的可能性基本不存在。

　　超三成房企前十月业绩增50%

　　楼市在金九银十中整体表现失调，并未影响到龙头房企业绩持续上涨的势气；而陆续发布的上市房企10月业绩喜报频传。在已公布10月业绩的20家房企中，已贡献销售总额达754.54亿元，同比大幅增长。

　　万科首当其冲突破千亿大关，以首10月1100亿元继续领跑行业；紧接着，恒大地产宣布10月销售额达142.6亿元，刷新了自公司上市以来单月销售最高纪录；而销售面积和销售额，同比、环比均创下65%以上的大幅增长。受其消息利好，恒大地产股在公布10月销售业绩的次日一路飘红，创下了9.%的涨幅；而保利地产10月业绩的稳定增长，也为其冲入千亿军团添砖加瓦。

　　除了超大型房企外，中小型房企的表现也可圈可点。碧桂园、富力地产10月销售额环比增长明显，均在60%以上。万科、富力、碧桂园和融创中国等房企在10月的销售业绩均为近两年内的单月最高。

　　除了房企10月单月业绩表现突出，从逾20家房企已公布的1-10月销售业绩来看，在市场持续回暖的作用之下，大型房企销售明显好于去年。

　　1家标杆房企前10月销售总额已达到6594.7亿元；有超过三成企业前10月的销售额同比实现了50%以上增幅。其中，增长最高的是融创中国，涨幅达62.2%，首创置业、富力地产涨幅也均在12%以上。

　　超五成房企提前完成目标

　　2012年市场的升温显然已经超过了市场之前的预期，“房地产最坏时期已过”之声不绝于耳。而根据国家统计局最新发布的数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积为7874万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额为4601亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。

　　从统计局提供的图表可以看出，2012年2月份为商品房销售最低谷，同比下跌20.9%；数据曲线从月开始逐月回升，并在2012年7月重回增长，迄今已连续增长个月。房企资金方面也因此得到缓解。1-10月份，房地产开发企业本年到位资金7697亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。值得注意的是，这个数据的增速也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。

　　充裕的资金在手，也使得众房企从9月以来便在资本市场上频繁蠢蠢欲动。最新一轮的房企融资动向源自11月7日，中海拟发行两批总值10亿美元(约78亿港元)的公司债，同时传出即将发债的还有金地集团和奥园地产，同样更早之前永泰地产发布公告称，拟向专业级机构投资者发行本金总额不超过10亿美元的中期票据。而在此之前，中骏置业、SOHO中国、方兴地产等都已成功发行债券；此外，还包括金地借壳上市、龙湖配股融资、旭辉上市等储备资金以应对土地市场复苏。

　　事实上，截至目前，超过五成的房企已经提前完成年度目标，有多个房企实现超额完成，另有超过八成房企完成率在80%以上。

　　在采访中，多位业内人士向记者表示，已经公布前10月业绩的房企呈现明显的两极分化，大企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。在本轮市场回暖过程中，万科等一线房企表现更加优越，房地产行业集中度明显提高。

　　年关房企“逐利”

　　随着海外资本市场重开和楼市成交回暖，广泛的“开源”让多数房企资金状况得到有效改善。包括万科、保利等企业在内，与去年同期相比，随着销售回款增加，房企财务状况好转，已经率先迈开了扩张步伐，在土地市场上连续动作，拿地频率明显加快，多个房企拿地金额和数量均创下2011年调控以来的新高。

　　一位不愿具名的房企管理层告诉记者，目前房地产企业资金来源除了资本市场融资，银行也放宽了借贷限制，但更为重要的是楼市成交回暖，房企回笼了大量资金。

　　从年初即开始的房企去化攻坚战，截至目前，取得了显著的效果。有机构数据统计显示，三季度北上广深等14个重点城市的住宅成交面积同比去年增长了52.5%，而新开工面积和竣工面积在三季度并未明显改善，销售面积与新开工面积的增速也因此拉开差距。根据民生证券测算，高周转之下，9月末全国房地产库存指数为18，与前几个月相比持续下滑。而随着新开工数据的增加以及销售相对平稳，库存指标下行的速度可能有所放缓。

　　纵观北京楼市，4月以来房地产成交量不断上升，而成交价格也小幅上涨，其中一个重要原因是开发商新增供应的减少，市场呈现一定程度的供不应求。机构数据统计显示，随着近期新增供应大幅增加，成交量将在四季度继续维持高位。

　　多位业内人士向记者表示，从目前情况来看，楼市以价换量已经结束，4季度出现降价的可能性基本不存在，从三季度市场来看，已经是最近两年来成交最高的季度，在4季度将依然无放缓趋势。所以市场价格将依然维持小幅上涨的趋势。在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高。
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