随着首套房贷政策松动降息 一线城市积压的刚性需求得到释放

　 本轮调控初期，受限购、限贷等政策影响，一线城市成为楼市调控重灾区，众多房企开始转战深耕三、四线城市。然而，今年以来，随着首套房贷政策松动、降息等环境的改善，一线城市积压的刚性需求以及部分改善性需求将继续得到释放，而重回一线，成为众多房企的集体选择。

　　土地市场升温

　　11月1日下午，深圳以挂牌方式出让G-0299宗地的使用权，在经历了20余轮出价后，招商地产以成交价人民币12.24亿元竞得该地块。该地块挂牌起始价为9.84亿元，溢价率约24.4%。继保利、万科之后，又有一家房企在一线城市拿地。

　　受到限购政策影响，开发商对一、二线城市的住宅用地缺乏信心，而三、四线城市受限购的影响不大。由此，众多龙头房企开始转战深耕三、四线城市。随着楼市成交量回升，开发商的现金状况转好，抄底一、二线城市土地开始成为企业共识。

　　链家地产根据房企月度简报披露数据显示，万科地产在今年1-10月新增项目44个，其中，在北上广深等一线城市的新增项目7个，支付的权益金额76.6亿元，约占整体拿地资金投向的1/。而另一龙头房企保利地产也将一线城市作为拿地的重要目标。根据保利地产信息披露，其在2012年拿地18次，土地成交总价为276.8亿元。其中在一线城市的北京和上海各有两块地入手，土地成交总价为110.8亿元，占比超过四成。

　　加码一线的不仅仅是万科、保利这样的房企龙头，今年10月，内地港股上市房地产公司花样年宣布以7.79亿元的价格成功收购花万里投资(北京)有限公司100%股权，并间接获得后者拥有的位于北京CBD的一块面积为1718.4平方米的土地。

　　对于房企重回一线，链家地产市场研究部张絮表示：“房企重新在一线城市大规模拿地，与今年一线城市优质地块推出较多有关，今年北京出让的朝阳区霞光里金融用地、东直门香河园、万柳地块、月坛南街地块都有一些共同特点，即配套完善、优质稀缺。”

　　一线城市领头复苏

　　除了优质地块供应之外，相比于二、三线城市，一线城市成为本轮楼市回暖的领头羊。上海易居房地产研究院统计显示，全国楼市销售量增速在2月份跌至成交底部之后触底反弹。随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和7%，远远超过二、三线城市1%的涨幅。

　　一线城市的市场活跃度在传统淡季表现得尤为突出，7月份历来是楼市销售的淡季，来自中原地产数据显示，今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。

　　除了成交量外，价格也是一线城市优势，中国指数研究院发布10月百城住宅价格数据，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，涨幅环比与上月持平。值得注意的是，虽然百城价格平均上涨仅0.17%，但是一线城市价格环比上涨0.51%，是百城平均水平的三倍。

　　链家地产市场研究部张絮认为，本轮调控初期，由于一线城市成交极度低迷，对项目集中在一线的房企业绩造成很大影响，而今年以来，相比其他区域，一线城市最大的优势在于其购买力旺盛，所以房企的项目变现能力较强。以万科和保利今年在北京的推盘情况来看，万科2012年在北京新入市9个项目，截至11月12日，平均签约率已经达到82.6%，吸金4亿元。而保利地产在2012年新推出个项目，目前的签约率也达到95%，取得销售收入28.亿元。

　　三线市场供过于求

　　近几年来相当一部分三、四线城市市场快速扩张，需求有过度释放迹象，今年以来发展延续性明显减弱，交易量增长趋势放缓，相比一、二线城市明显不如。部分热点三、四线城市风险较高，如鄂尔多斯近年来房地产市场炒作过头，其常住人口不到200万，土地消化周期长达9.71年，市场严重供过于求。

　　易居房地产研究院研究员严跃进表示，不少三线城市在城市发展上都存在一个不平衡，即省份城市的住宅开发等比重占了全省的绝大部分。“像贵阳，一个大盘能容纳0来万人，这个水平即使是大城市也是不能做到的，这就带来了一个风险，即在省内城市经济资源分布不平衡的情况下，更多的房地产资源流向部分城市，这可能会导致这一类城市供应量与需求量的差距进一步拉大。”

　　“三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，监测的10个三线城市，供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市，本身也加剧了企业的竞争。”严跃进表示，一、二线城市，尽管库存高企，但实际上需求量很大，此前只是在限购等政策下隐蔽起来了。

　　事实上，花样年总裁潘军早在去年年底就表示，一线城市的经济总量超前是不争的事实，抗风险的能力也更突出。“如果2011年北上广深是震荡源的话，2012年这个震荡波动就会传到三四线城市。所以，未来2年我们反而不看好三、四线城市，在三、四线城市布局过重的房企可能会遇到点麻烦。”

　　不过，北京、上海等重点城市及中心区域的可供开发的土地储备严重不足，优质土地资源获取难度较大。“一线城市房企竞争日益白热化，拿地门槛日渐抬高，谁都想在一线拿到优质地块，但能否进军一线，靠的是实力。”一位开发商向记者感慨。