广州未来一手写字楼新增供应持续加大 二手写字楼或许租金下调

楼市的定律往往是这样：一手物业火了，二手物业就要受影响。最近，满堂红地产关于广州写字楼市场的2012年三季度报告及10月报告相继出炉，再次印证了这一点。报告指出，据广州市房管局数据显示，2012年第三季度一手写字楼成交面积共28万平方米，同比增长了.%。由于供应主要集中在珠江新城，因而拉高了珠江新城的空置率，录得环比上升个百分点至21.18%。该季度主要写字楼租金均价基本保持稳定，但从10月份的情况来看，写字楼租金均价环比出现微跌。有分析人士认为，未来广州一手写字楼的新增供应将持续加大，由此将给二手写字楼的招租带来压力，租金下调可能性很大。

　　租售业务量价齐升，珠江新城空置率高

　　满堂红相关报告显示，据广州市房管局统计数据，2012年第三季度广州写字楼新增供应同比减少45.7%，但成交同比增长.%，均价亦同比上涨17.9%，达到元/平方米。 新增供应不多，对二手租赁的影响就比较小。据满堂红监测数据显示，三季度写字楼租赁总面积为17.6万平方米，同比上涨了28.9%，而租金均价为118.46元/平方米/月，环比上涨0.1%，同比上涨4.25%。

　　由于供货主要集中在珠江新城，因此拉高了珠江新城的空置率，录得环比上升个百分点至21.18%。体育中心在第三季度表现较为稳定，其空置率为7.52%，环比持平；越秀区第三季度空置率下降2个百分点至6%，成为四个区域中空置率最低的一个，主要原因是第三季度中、小型企业以及缩减租赁成本的外资客户选择越秀区居多。

　　从客户方面来看，外贸增速放缓对出口型企业租户的影响逐渐呈现。例如，贸易、物流和国际电子商贸类企业的写字楼需求在三季度均出现下降，部分该类跨国企业宣布未来将缩小办公规模或整合多个办公场所。但与此相反，专业服务业和保险企业在本季继续其扩张态势。

　　未来新增供应加大，租金下调，售价有望上涨

　　据满堂红报告“未来新增主要写字楼供应一览图”显示，2012年和201年的市场供应都将创下历史新高，2012年主要新增供应超过100万平方米，而201年主要新增供应预计高达11万平方米。

　　分析人士认为，新货持续增多，将导致业主招租压力加大，租金面临下调。记者从满堂红了解到，从今年第三季度开始，珠江新城区域的新楼盘已陆续出现租金下调或放宽优惠条件，以争取优质客户。而受外围经济走势不明朗的影响，当季客户租金预算亦降了一个层次，由以往的100-120元/平方米·月下降到80-100元/平方米·月，客户均以中小型为主，外资及贸易类行业纷纷缩减办公租赁成本。另据广州市房管局统计数据显示，10月广州主要写字楼租金亦环比微跌0.48%，为117.16元/平方米·月。

　　不过，租金微跌对买卖市场影响不大。分析人士认为，虽然今年写字楼买卖不及往年那样暴涨，但也算消化力度强。而促成售价在平缓中上升主要有三个因素：一是有实力的投资客户受整体经济不明朗以及住宅限购的影响而入市；二是有实力的企业的刚性需求；三是广州优质写字楼可售楼盘并不多。由此，预测第四季度写字楼售价仍有上涨空间，幅度在2%-5%之间。