广州18个全新高端项目入市业绩飘红 降价动力转弱

　　广州楼市7-9月份连续三个月一手住宅成交量都超过70万平方米，畅销的行情令不少商家底气十足，近期的市场难见以价换量的楼盘，各盘的优惠幅度明显收窄。照此态势，年底的楼价还将会继续上涨吗？业内人士分析认为，这是大概率事件。从商家层面看，多数商家完成年度任务无忧，年底开始放弃走量，改走逐利路线，由此引发到市场层面，高端新盘齐齐亮相。从这两方面来看，今年年底广州楼价要想保持平稳，恐怕比较难。

　　18个新盘，高端产品入市

　　如果说，前几个月高端项目上市还属于“试水”性质，那么，11月份就到了高端项目集体抢滩的时间。本刊记者统计发现，在11月份推出新货的6个主要楼盘中，有20个项目走高端路线。20个项目中，又有18个属于全新亮相的项目，占11月份主推新货楼盘的一半比例，这样的新盘量在今年内比较少见。

　　18个全新的高端项目主要集中在中心区内，天河区有4个，少有新货上市的越秀区也有个，白云区和海珠区各有2个。这些高端项目所处位置较佳，户型较大，定价较高，老城区新货售价预计在万元/平方米以上，天河区接近4万元/平方米的起点价。此外，萝岗、番禺、南沙等区也有高端新品上市，包括大平层和别墅等产品。

　　合富辉煌市场部的监测报告显示，第四季度，广州新增产品以140平方米以上的非普通住宅和90-105平方米的中等户型为主，前者占比多达6000多套，占总量的1%，其中200平方米以上的大户型也有1600套。高端产品和刚需产品在年底的市场中将平分秋。

　　业绩飘红，降价动力转弱

　　高端项目齐齐抢滩，刚需产品继续推货，在搜房网的监测数据里，11月份6个推新货的楼盘数量，与10月份及去年同期相当，可见商家的推货热情依然高涨。不过，优惠的力度已开始减弱。从楼盘的登记情况来看，“5万元抵10万元”、额外9.5折等现场折扣均没有多大亮点。大学城某豪宅项目的操盘手表示：“我们这个盘今年已经完成任务了，现在很轻松，收回一点折扣也能照样卖。”

　　该操盘手的话是目前多家房企业绩的写照。中原地产市场研究部跟踪的数据显示，目前为止，包括招商、中海、越秀、世贸等在内的房企都已提前完成了今年年初制定的年度计划。本周一，万科公布1-10月份累计销售金额已达1100.2亿元，距离全年1215.4亿元的任务仅有百多亿元的差距。

　　利润为王，楼价继续坚挺

　　阳光家缘数据显示，今年以来，广州一手住宅成交均价一直在1.万-1.4万元/平方米的幅度徘徊，看起来相对平稳，但不能忽略的是，这是建立在郊区盘成交占比较高的情况下，一旦中心区楼盘成交量增加，广州整体成交均价将会出现大波动，特别是在高端新盘集中亮相的11月份，这种压力会更加明显。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，开发商在第四季度的销售策略，将以“利润为王”取代“以价换量”，争取最高利润是最关键的，四季度，外围区域的房价将会在各种不同的利好理由下表现出不同程度的上涨，而中心六区的高房价也将仍然坚挺。

　　中原地产研究部总监张大伟分析认为，楼市以价换量已经结束，第四季度出现降价的可能性基本不存在。年底开发商对利润率的追求可能会更高，“未来楼价将保持平稳温和上涨”。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志同样认为，“虽然市场仍要面对较高的库存量，但在业绩的支撑下，各大开发商的优惠力度会越来越小”。